Pillole di condominio – Gestione di iniziativa individuale e rimborso spese

La questione

Se un condomino decide di realizzare alcune opere di rilevanza condominiale, come il rifacimento di una porzione dell’intonaco della facciata, con l’intento poi di richiedere il rimborso agli altri condomini, questi si possono rifiutare di rimborsare tali spese?

La soluzione

Il singolo condomino ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione della cosa comune nell’interesse degli altri proprietari senza autorizzazione degli organi condominiali, solo qualora, ai sensi dell’art. 1134 c.c., dette spese siano urgenti.

In particolare secondo l’articolo 1134, c.c., nella versione modificata dall’articolo 13 della legge 11 dicembre 2012, n.  220:

il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

L’urgenza deve essere commisurata alla necessità di evitare che una parte condominiale arrechi ai condomini o a terzi un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass. civ., sez. II, 23/09/2016, n. 18759).

Ai fini dell’operatività dell’art 1134 c.c., va, allora, considerata “urgente” non la spesa solo necessaria che sia giustificata dall’esigenza di manutenzione, quanto quella la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere al riguardo.

Spetta al singolo condomino che agisce per il rimborso dare dimostrazione che le spese anticipate siano indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune e, quindi, devono essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, sulla base di un accertamento di fatto spettante al giudice del merito.

In ogni caso, se la spesa è urgente il condomino che ha sostenuto delle spese per lavori urgenti deve essere rimborsato dagli altri partecipanti al condominio anche se la fatturazione dei lavori sia stata eseguita a notevole distanza di tempo (Cass. civ., sez. II, 09/11/2020, n. 25019).

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Pillole di condominio – Biblioteca di condominio

Biblioteca di condominio, da spazio inutilizzato a luogo di aggregazione e condivisione

La passione per la lettura ha invaso gli spazi comuni dei palazzi, trasformandoli in piccole biblioteche condominiali.

Questa modalità di costruire e vivere degli spazi comuni, utilizzati in modo condiviso come estensione della propria abitazione, fra i quali la biblioteca, nasce negli Stati Uniti e si sta recentemente diffondendo anche in Italia.

Nella maggior parte dei casi si tratta di iniziative autonome che si alimentano grazie alle donazioni dei condòmini che mettono a disposizione libri e tempo libero.

Sono luoghi dove non solo si prendono libri in prestito, e si fa bookcrossing ma sono anche delle occasioni di aggregazione, una nuova funzione attribuita al libro da qualche decennio.

In un momento così particolare in cui la socialità è messa a dura prova, sentirsi uniti e parte di una comunità ha un risvolto psicologico molto importante.

“Volete un libro in prestito? Entrate.”

 Queste sono le parole che si leggono all’ingresso del civico 12 di via Rembrandt a Milano, un edificio privato in cui la portineria è stata trasformata in una biblioteca di condominio che si è aperta al quartiere, prima e alla città poi.

Nel 2013 un ex tecnico in pensione di 74 anni trova nel cassonetto per la raccolta differenziata della carta una gran quantità di libri destinati al macero e decide di raccoglierli per farne qualcosa.

Il signore racconta. «Vivo in un condominio di circa settecento persone che si conoscono a malapena. Mi è sempre sembrato molto triste che, pur abitando nello stesso palazzo, si avessero rapporti solo con i vicini di pianerottolo, così ho chiesto di mettere una libreria in portineria e ho sparso un po’ la voce».

Il passaparola ha funzionato e nel giro di poco tempo le librerie sono diventate due, poi tre e poi quattro. La notizia ha fatto il giro del palazzo e d’Italia, attirando la curiosità dei passanti e dei media.

A distanza di otto anni le attività della biblioteca sono aumentate e durante il lockdown sono state organizzate letture ad alta voce e incontri con gli autori che continuano a colmare il vuoto e il silenzio dei giorni trascorsi in casa.

Un’altra esperienza è rappresentata dalla storia di via Lavilla 44 a Roma.

L’artefice è una signora residente nel palazzo che, grazie all’aiuto del portiere, ha cominciato a raccogliere libri per bambini innescando un meccanismo virtuoso, una vera e propria gara di solidarietà a chi cede più libri.

Oggi l’ingresso del condominio si presenta come un’area relax con tanto di acquario con i pesci. Un rifugio per la mente che è anche un’estensione del proprio appartamento dove le giovani famiglie e gli anziani che non lavorano l’intera giornata, alla sera o nei weekend, possono avere il tempo di leggere un libro.

Ma la lettura è solo il veicolo che serve l’obiettivo principale: la volontà di accrescere la coesione sociale del condominio e delle persone che lo frequentano.  La condivisione della passione per la lettura favorisce il dialogo e l’incontro in un luogo comune e condiviso accresce il senso di comunità e di vicinanza a chi ne ha bisogno.

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Pillole di condominio – Amministratore di condominio non aggiornato

Amministratore senza aggiornamento? Cosa fare?

Ai sensi dell’articolo 71bis delle disposizioni di attuazione al Codice civile, può essere nominato amministratore solo chi ha frequentato un corso di formazione iniziale e svolge attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I corsi di formazione devono esser tenuti da professionisti in campo giuridico ed economico che abbiano esperienza nell’amministrazione di condomini, e devono avere un responsabile scientifico (questi soggetti devono inoltre godere di appositi requisiti di onorabilità).

Il corso di formazione iniziale deve essere di almeno 72 ore di lezione. Invece, i corsi di formazione periodica devono avere una cadenza annuale e devono prevedere almeno 15 ore di lezione per corso (ossia ogni anno).

Gli argomenti oggetto dei corsi sono:

  • amministrazione condominiale: compiti e poteri dell’amministratore;
  • diritti reali, in particolare in materia di proprietà edilizia e comproprietà degli edifici;
  • sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, etc.;
  • problematiche e controversie connesse all’uso degli spazi comuni, ai regolamenti condominiali, alla ripartizione dei costi in base alletabelle millesimali;
  • normativa urbanistica, in particolare: regolamenti edilizi, legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l’esercizio della professione e norme sulle barriere architettoniche;
  • contratti, in particolare quello d’appalto e di lavoro subordinato;
  • contabilità;
  • tecniche di risoluzione dei conflitti;
  • informatica

A fine corso, viene rilasciato un attestato di Esperto in amministrazione condominiale ed immobiliare, che dimostri il superamento di un esame valutativo.

L’assemblea di condominio può chiedere all’amministratore di dimostrare il corretto adempimento degli obblighi di formazione tramite l’esibizione degli appositi attestati o certificati rilasciati dagli organizzatori dei corsi: ciò vale sia per il corso iniziale che per la formazione periodica.

Si può revocare l’amministratore che non si aggiorna periodicamente o che non esibisce all’assemblea l’attestato di formazione malgrado gli sia stato chiesto in assemblea.

In tale ipotesi, ciascun condomino può rivolgersi al tribunale per chiedere e ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore che non documenti la frequenza dei corsi di aggiornamento periodico.

/da