Il fondo cassa

Per far fronte a determinate spese, l’assemblea dei condomini può decidere, a maggioranza, l’istituzione di un fondo cassa.

Il codice provvede a disciplinare espressamente, all’art. 1135, punto 4), il “fondo speciale” con la funzione di accantonare delle somme di denaro in vista di determinate spese deliberate dall’assemblea.

Si tratta di un “fondo vincolato“. L’assemblea, infatti, non può decidere l’istituzione del fondo senza una specifica destinazione.

L’obbligatorietà del fondo speciale

Con la riforma del condominio, il fondo speciale da facoltà è diventato obbligo.

Le ragioni dell’obbligatorietà della costituzione del fondo speciale:

• predisposizione di una provvista di denaro sufficiente per garantire all’assemblea di poter sostenere la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni
• rafforzamento della garanzia per coloro che sono chiamati a realizzare tali opere, di un’apposita somma vincolata e destinata a soddisfare le loro pretese creditorie.

La previsione, inoltre, va raccordata alla ratio, analoga agli obblighi previsti dal legislatore della riforma per l’amministratore, di una contabilità separata ed evidente, dalle cui risultanze possano ricavarsi tutti i movimenti patrimoniali, in entrata e in uscita, del condominio.

L’ammontare

Il fondo speciale dovrà essere di importo pari all’ammontare dei lavori da eseguire.

In ogni caso, questa particolare forma di accantonamento sarà rappresentata da un’aggiunta proporzionale alle quote millesimali versate da ogni condomino salva, naturalmente, ogni diversa convenzione.

I fondi disponibili e le eventuali riserve devono comunque risultare nel rendiconto annuale, espressi in modo da consentirne l’immediata verifica, unitamente alle altre voci di entrata e di uscita relative alla situazione patrimoniale del condominio, come disposto dal nuovo art. 1130-bis.

Il fondo morosi

La riforma non ha espressamente previsto la possibilità di costituire un fondo cassa per far fronte ai problemi di liquidità determinati dal mancato pagamento delle quote da parte dei condomini morosi.

Tuttavia, l’istituzione di un fondo ad hoc, c.d. “fondo morosi”, pur costituendo una questione dibattuta e fonte di controversie tra i condomini in regola con i pagamenti, costretti ad esborsi ulteriori per sopperire alla situazione provocata dai mancati versamenti di altri, è ritenuta legittima dalla giurisprudenza e trova applicazione nella pratica.

Si tratta in ogni caso di un fondo straordinario destinato a far fronte alla procedura per il recupero dei crediti, cui l’amministratore è tenuto per la riscossione forzosa delle somme dovute, ex art. 63 disp. att. c.c., e che rappresenta una sorta di prestito che verrà restituito nel caso di recupero di quanto dovuto dal debitore moroso.

A causa del “sacrificio” che il fondo rappresenta per i condomini virtuosi, chiamati a partecipare alle spese condominiali in misura non proporzionale al valore delle rispettive proprietà come previsto dall’art. 1123 c.c., si ritiene esso debba essere approvato dall’unanimità di tutti i condomini.

Sul punto, tuttavia, la giurisprudenza, formatasi in materia prima della riforma, ha ritenuto legittima la delibera approvata con il voto della sola maggioranza nei casi di effettiva e dimostrabile urgenza.

Con la riforma, invece, il novellato art. 63 disp. att. c.c. prevedendo che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini“, sembra escludere l’ipotesi eccezionale sopra descritta, con la conseguenza che il fondo va deliberato con il consenso dell’unanimità di tutti i condomini.

L’uso del residuo attivo della gestione

Quando la gestione annuale del condomino si conclude con un residuo attivo, spetta all’assemblea decidere la destinazione del denaro rimasto in eccedenza.

I condomini possono liberamente decidere di ridistribuire tra di loro il residuo.

Oppure possono destinarlo all’istituzione di un fondo cassa per le opere di manutenzione ordinaria previste nella gestione successiva.