Pillole di Condominio – ATP: Accertamento Tecnico Preventivo

Cos’è?

L’ATP o accertamento tecnico preventivo è un procedimento cautelare che serve a determinare le cause tecniche oggettive che hanno determinato un vizio.
Spesso viene utilizzato nei condomini quando ci sono vizi da imputare al costruttore come ad esempio ambienti con umidità e muffa, infiltrazioni ecc.

A cosa serve?

L’Atp serve per valutare lo stato dei luoghi prima che vengano dispersi gli elementi probatori.
Ciò può accadere per varie ragioni ma principalmente avviene per la necessità di effettuare interventi di qualsiasi tipo, che permettano il ripristino o l’eliminazione della situazione di pericolo o di pregiudizio o di inutilizzabilità che si è venuta a creare in seguito all’evento contestato.
Possiamo pensare all’ATP come ad una macchina fotografica che ci permetta di effettuare una foto di un preciso istante prima che il tempo o le circostanze la vadano a modificare

Come si richiede?

  1. Come primo passo è necessario, per valutare se la richiesta è fondata e vi è la sussistenza o meno dei presupposti per avviarla, individuare un proprio perito di parte al fine di valutare la situazione dal punto di vista tecnico.
  2. Successivamente nel caso in cui il perito confermi la sussistenza dei presupposti tecnici per procedere e, quindi, l’esistenza di danni, si potrà avanzare fondata richiesta di ATP.
  3. L’istanza di ATP è proposta con ricorso quindi è necessario avvalersi di un avvocato al quale possiamo già fornire tutti i dettagli attraverso la relazione tecnica effettuata dal perito.
  4. Il Presidente del Tribunale o il Giudice di pace fissano apposita udienza,
  5. Viene nominato un consulente tecnico d’ufficio (CTU) e stabilita la data e l’ora in cui il consulente e le parti devono comparire davanti al Tribunale.
  6. Il CTU dovrà redigere una relazione tecnica dopo aver effettuato il sopralluogo che dovrà avvenire, obbligatoriamente, in presenza dei consulenti tecnici di parte. Il termine per il deposito della relazione scritta è fissato dal giudice.
  7. Il procedimento di ATP si conclude con il deposito della relazione di consulenza tecnica.

Costi?

L’ATP, come tutte le azioni legali, impone dei costi, cioè le spese del procedimento, l’onorario del legale e il compenso del CTU nominato dal giudice.

Ripartizione delle spese

Come per tutte le spese condominiali, salvo che il regolamento non disponga diversamente, le spese saranno ripartite in base ai millesimi di proprietà.

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Pillole di Condominio: Assemblea nulla. L’amministratore è responsabile?

È possibile chiedere i danni all’amministratore di condominio se sbaglia le convocazioni per la riunione dell’assemblea?

Amministratore sbaglia le convocazioni: è responsabile?

L’amministratore di condominio non è responsabile per l’errata convocazione dei condomini all’assemblea. Questo perché resta pur sempre compito di quest’ultima verificare, prima della votazione, che i condomini siano stati regolarmente avvisati, che i quorum costitutivi e deliberativi siano soddisfatti e che i millesimi per l’approvazione della delibera siano quelli previsti dal Codice civile.

Insomma, l’amministratore ha solo un compito preliminare, ma l’ultima e decisiva verifica spetta piuttosto all’assemblea nella persona del suo presidente e del segretario.

Tutt’al più, grava sull’amministratore consegnare la documentazione al presidente dell’assemblea affinché verifichi che le raccomandate siano state spedite e che vi siano gli avvisi di ricevimento delle stesse. Medesimo discorso vale per le altre forme di convocazione dell’assemblea e per le relative ricevute: fax, pec o lettere consegnate a mani.

Spese processuali di condanna del condominio: l’amministratore è responsabile?

L’amministratore non risarcisce i danni al condominio se l’assemblea viene annullata.

Se, pertanto, a seguito dell’omessa o irregolare convocazione dei condomini alla riunione di condominio, quest’ultimo dovesse essere citato in giudizio dai soggetti esclusi e, a seguito della sentenza di annullamento della delibera, dovesse essere condannato al rimborso delle spese processuali in favore degli istanti, l’amministratore non sarebbe comunque responsabile. La condanna è infatti conseguenza di una verifica di regolarità della costituzione dell’assemblea che non spettava all’amministratore ma al condominio stesso in sede di riunione.

Responsabilità amministratore per l’assemblea annullata

Sebbene spetti all’amministratore effettuare, imbustare e spedire gli avvisi di convocazione dell’assemblea (perché così previsto dall’articolo 66 disp. att. cod. civ.), l’assemblea non può tuttavia deliberare se non verifica prima che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione (sono stati cioè regolarmente convocati).

È perciò compito dell’assemblea, e per essa del suo presidente, «controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell’elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall’amministratore (elenco che può essere a sua volta allegato al verbale o inserito tra i documenti conservati nell’apposito registro), trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.), la cui inosservanza comporta l’annullabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge».

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Pillole di condominio – Canna fumaria in condominio

Canna fumaria in condominio

Se si ha intenzione di installare una canna fumaria in condominio, è sempre meglio prevenire tutte le possibili fonti di litigio tra condomini: qualcuno potrebbe lamentarsi dei fumi o della sicurezza dell’edificio o del pregiudizio all’estetica del fabbricato; altri potrebbero contestare il fatto che il tubo percorre, oltre al muro perimetrale esterno dell’edificio, anche una parte di balcone o terrazzo di proprietà esclusiva.

Per stabilire se e quando serve il permesso per la canna fumaria in condominio bisogna innanzitutto verificare le condizioni previste dal regolamento condominiale ed anche dalle normative edilizie comunali, che potrebbero derogare ai criteri di distanze minime previste dal Codice civile o imporre requisiti ulteriori per consentirne la realizzazione.

Un aspetto spesso trascurato è quello del decoro architettonico: anche una canna fumaria a norma e che non emette fumi o vapori fastidiosi potrebbe alterare, con la sua semplice presenza, le linee della facciata esterna.

Autorizzazione dell’assemblea 

La possibilità di installare una canna fumaria in condominio non richiede una preventiva autorizzazione dell’assemblea, poiché vige il principio generale, sancito dal Codice civile, secondo il quale ogni condòmino ha il diritto di utilizzare le cose comuni – come il muro perimetrale esterno destinato ad appoggio e passaggio della canna fumaria – purché non ne modifichi la destinazione e non impedisca ad altri di farne analogo uso.

Le pareti esterne dell’edificio rientrano a tutti gli effetti tra le «parti comuni», che possono essere utilizzate da ciascun comproprietario anche per permettere l’appoggio in aderenza della propria canna fumaria. Questo principio è ribadito anche dalla giurisprudenza amministrativa: «la collocazione di canne fumarie sul muro perimetrale dell’edificio o una corte interna, salve le particolarità e la consistenza del manufatto, può essere effettuata anche senza il consenso degli altri condomini, purché non impedisca loro l’uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità».

Regolamento condominiale

Il regolamento condominiale potrebbe prevedere un divieto di installazione di canne fumarie o imporre prescrizioni specifiche per il loro posizionamento. In tali casi, il condomino che intende realizzare una canna fumaria dovrà adeguarsi a tali disposizioni.

Canna fumaria: emissioni e distanze

Il Codice civile stabilisce una distanza generale di tre metri per «forni e camini», ai quali sono assimilati, per estensione, le canne fumarie, ma fa salve le distanze diverse previste dai regolamenti locali, come il regolamento edilizio comunale, per le distanze rispetto a fabbricati o fondi altrui.

In ogni caso, la canna fumaria non dovrà provocare emissioni di fumo o calore che superino la «normale tollerabilità» altrimenti i condomini che lamentano immissioni moleste o esalazioni dannose nella loro proprietà potranno chiedere al giudice civile un provvedimento per ottenere la rimozione o lo spostamento della canna fumaria.

Canna fumaria e sicurezza

Anche se ogni condomino ha il diritto di utilizzare il muro perimetrale esterno per far passare la propria canna fumaria, rimane fermo il principio di legge secondo cui l’impianto non deve arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato e non può alterarne il decoro architettonico.

Per questi motivi, il condomino deve dare «preventiva notizia» della realizzazione dell’opera all’amministratore, il quale riferirà all’assemblea per le valutazioni su possibili fonti di danno che potrebbero derivare.

Canna fumaria e decoro architettonico

Il decoro architettonico è inteso come l’insieme delle linee estetiche e delle strutture che danno al fabbricato la sua identità armonica, nel suo aspetto percepibile dall’esterno. L’impatto della canna fumaria in termini di lesione del decoro architettonico va valutato in concreto: contano le dimensioni della tubatura, il rivestimento utilizzato, il colore ed anche la presenza di altri interventi analoghi che potrebbero aver già compromesso l’armonia estetica del fabbricato.

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Pillole di Condominio – Decreto Semplificazioni 2021: le novità del superbonus

Decreto Semplificazioni 2021, le novità sul superbonus del 110%

Secondo quanto previsto dall’ultimo Decreto Semplificazioni 2021, testo ufficiale approvato in Consiglio dei Ministri del 28 maggio, sarà più facile accedere al superbonus del 110%!

Per l’avvio dei lavori basterà la CILA, e non è più richiesta la doppia conformità. Non c’è l’estensione agli alberghi, come preannunciato inizialmente, ma potranno accedere alla maxi detrazione fiscale anche ospedali, case di cura, caserme e ospizi.

CILA per l’avvio dei lavori

Il decreto Semplificazioni 2021 mette il turbo ai cantieri per i lavori rientranti nel superbonus del 110 per cento, con il fine di favorire l’efficientamento energetico degli edifici e rendere pienamente operativa un’agevolazione rimasta al palo per le complicazioni burocratiche.

Basterà la CILA per l’avvio dei lavori, al pari di quanto previsto per la generalità dei lavori edilizi detraibili.

Vediamo punto per punto cosa cambia per chi intende accedere al superbonus del 110 per cento.

Modificando quanto previsto dal comma 13-ter dell’articolo 119 del decreto Rilancio, i lavori rientranti nel superbonus del 110 per cento vengono considerati come opere di manutenzione straordinaria, per il cui avvio basterà la comunicazione di inizio lavori asseverata, la CILA per l’appunto, ad eccezione dei lavori di demolizione e ricostruzione.

La CILA relativa al superbonus del 110 per cento per i lavori su edifici costruiti dopo il 1° settembre 1967 dovrà contenere gli estremi del titolo abitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile o del provvedimento di legittimazione.

Cosa cambia? In sostanza, non sarà più necessaria la doppia conformità, ossia l’attestazione di stato legittimo.

La CILA e i dati ivi indicati determinano inoltre i casi di decadenza dal superbonus del 110 per cento. Decade dall’agevolazione chi non la presenta, chi effettua interventi difformi rispetto a quanto indicato o chi dichiara informazioni non corrispondenti al vero.

In merito invece ai soggetti che potranno accedere al superbonus del 110 per cento, il decreto Semplificazioni non prevede l’estensione agli alberghi, come inizialmente annunciato. Potranno beneficiare dell’agevolazione le caserme, le case di cura, gli ospedali e gli ospizi.

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Pillole di condominio – AREA GIOCO CONDOMINIALE

Diritto al gioco

La questione del diritto al gioco in spazi condominiali crea spesso problemi di convivenza tra condomini.
Una pallonata che danneggia un’auto parcheggiata, un vetro che viene rotto o i semplici schiamazzi che disturbano la quiete altrui sono tra i casi più comuni.
Il diritto al gioco dei bambini è riconosciuto a livello internazionale e tutelato anche da alcuni regolamenti comunali. Come conciliare questo diritto con quello di un condomino alla propria quiete domestica?

In base all’articolo 1102 del Codice Civile, dov’è scritto che ciascun condomino può usufruire delle parti comuni a patto di non alterarne la destinazione d’uso e di non impedirne agli altri l’accesso o il diritto di goderne allo stesso modo, capiamo che non è possibile vietare ai bambini di giocare nelle aree comuni.

Ciò che deve essere tenuto in considerazione però sono le fasce orarie di tutela della quiete e del riposo stabilite nel regolamento condominiale.

Permesso assemblea

Un’altra questione riguarda la necessità o meno del permesso dell’assemblea per istallare un’altalena nel cortile.In base all’art 1102 del Codice Civile il singolo condomino potrebbe procedere di sua iniziativa assumendosene i costi, a patto che il cortile sia abbastanza grande da permettere ipoteticamente a tutti gli altri condomini di fare altrettanto.
Questo per garantire il principio del pari godimento della cosa comune.

Quindi la risposta è no, non ci sarebbe bisogno di avere il consenso dell’assemblea.

Il discorso sarebbe diverso nel caso in cui uno o più condomini volessero realizzare un’area giochi per i propri figli.
In questo, essendo un’innovazione accessoria, poiché legata a esigenze non considerate strettamente necessarie, è necessario il consenso dell’assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti, che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Trattandosi di una “innovazione accessoria”, è possibile esonerare chi eventualmente non fosse interessato dal partecipare alle spese di installazione.

E il regolamento condominiale? Nel regolamento possono essere definite le fasce orarie in cui è vietato giocare in cortile.
Può anche essere stabilito che un certo spazio condominiale debba essere adibito a uno specifico uso, ad es. il parcheggio auto.

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Pillole di condominio – Registrare un’assemblea condominiale

Si può registrare una assemblea in condominio? Stando a quanto stabilito dalla legge, si può registrare un’assemblea di condomino, dunque non è illegale.

La Corte di Cassazione ha, infatti, deciso che ogni eventuale registrazione non risulta illegale se ogni partecipante a una riunione di condominio accetta di essere registrato.

Ogni condomino può anche chiedere all’amministratore di registrare l’assemblea di condominio e l’amministratore può decidere in tal senso raccogliendo prima consenso unanime di tutti i partecipanti, quindi solo dei presenti alla riunione, senza considerare gli assenti.

Tuttavia non è possibile divulgare il contenuto della registrazione a terzi non presenti durante l’assemblea.

La legge permette, dunque, la possibilità di registrare un’assemblea di condominio ma non la sua divulgazione a terze persone. Se ciò dovesse accadere si incorrerebbe in reato.

Il diritto di registrare o videoregistrare un’assemblea di condominio non implica anche la facoltà di pubblicare il file o divulgarlo, magari tramite una chat o su Whatsapp. Chi lo fa incorre nel reato di «trattamento illecito di dati».

L’unico caso in cui è consentita la divulgazione di una registrazione  senza rischio di incorrere in alcun reato e sanzione è quello in cui sia approvato all’unanimità da tutti i presenti all’assemblea il consenso alla divulgazione dei contenuti della registrazione.

In ultima analisi, qualora la registrazione sia illegittima, non può essere utilizzata come prova di presunte irregolarità aventi luogo durante l’assemblea, e quindi per suffragare l’impugnazione delle delibere approvate. È quanto statuito dal Tribunale di Roma con la sentenza 13692 del 3 luglio 2018.

E per le assemblee a distanza? Leggi il nostro articolo dedicato alle assemblee di condominio in videoconferenza qui.

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Pillole di condominio – Superbonus 110% per l’ascensore in condominio

Il 2021 è un anno positivo per il Superbonus in edilizia.

Tantissimi gli interventi richiesti, soprattutto usufruendo dell’opzione dello sconto in fattura e della cessione del credito d’imposta: i numeri si aggirano intorno ai 37.000 dal 15 ottobre al 28 febbraio, per un controvalore di 500 milioni di euro, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate.

A dare una spinta decisiva alla fruizione dell’Ecobonus al 110% sono stati anche le novità in Legge di Bilancio 2021 e l’estensione ad un numero maggiore di immobili ed interventi, anche nei condomini.

Oltre alla maggioranza ridotta ad 1/3 per poter dare il via libera ai lavori, è ora consentito inserire tra i lavori trainanti l’istallazione di ascensori in condomini in cui vivono persone con oltre 65 anni o portatori di handicap.

Per fruire dell’agevolazione maggiorata, devono essere effettuati congiuntamente ai lavori ritenuti trainanti, anche uno de seguenti interventi:

  • Isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 % della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo;
  • Lavori sugli edifici unifamiliari o sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, ovvero con impianti di microcogenerazione.

La Manovra 2021 (Legge 178/2020, articolo 1, comma 66, lettera d) ha previsto che rientrassero tra quelli trainati da tali tipologie di interventi, anche quelli previsti dall’articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del Testo unico di cui al DPR 917/1986, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni.

Si tratta degli interventi finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità i sensi dell’articolo 3, comma 3, della Legge n. 104/1992.

La stessa Legge di Bilancio ha prorogato il Superbonus 110% al 30 giugno 2022 – ovvero fino alla fine del 2022 se sono stati effettuati i lavori per almeno il 60%, o al 30 giugno 2023 per gli interventi effettuati dagli istituti autonomi case popolari se il 60% dei lavori sia stata effettuata entro fine 2022 – e che si sta pensando di prorogarlo per tutti fino al 2023 con il Recovery Plan.

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Pillole di condominio – Gestione di iniziativa individuale e rimborso spese

La questione

Se un condomino decide di realizzare alcune opere di rilevanza condominiale, come il rifacimento di una porzione dell’intonaco della facciata, con l’intento poi di richiedere il rimborso agli altri condomini, questi si possono rifiutare di rimborsare tali spese?

La soluzione

Il singolo condomino ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione della cosa comune nell’interesse degli altri proprietari senza autorizzazione degli organi condominiali, solo qualora, ai sensi dell’art. 1134 c.c., dette spese siano urgenti.

In particolare secondo l’articolo 1134, c.c., nella versione modificata dall’articolo 13 della legge 11 dicembre 2012, n.  220:

il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

L’urgenza deve essere commisurata alla necessità di evitare che una parte condominiale arrechi ai condomini o a terzi un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass. civ., sez. II, 23/09/2016, n. 18759).

Ai fini dell’operatività dell’art 1134 c.c., va, allora, considerata “urgente” non la spesa solo necessaria che sia giustificata dall’esigenza di manutenzione, quanto quella la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere al riguardo.

Spetta al singolo condomino che agisce per il rimborso dare dimostrazione che le spese anticipate siano indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune e, quindi, devono essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, sulla base di un accertamento di fatto spettante al giudice del merito.

In ogni caso, se la spesa è urgente il condomino che ha sostenuto delle spese per lavori urgenti deve essere rimborsato dagli altri partecipanti al condominio anche se la fatturazione dei lavori sia stata eseguita a notevole distanza di tempo (Cass. civ., sez. II, 09/11/2020, n. 25019).

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Pillole di condominio – Biblioteca di condominio

Biblioteca di condominio, da spazio inutilizzato a luogo di aggregazione e condivisione

La passione per la lettura ha invaso gli spazi comuni dei palazzi, trasformandoli in piccole biblioteche condominiali.

Questa modalità di costruire e vivere degli spazi comuni, utilizzati in modo condiviso come estensione della propria abitazione, fra i quali la biblioteca, nasce negli Stati Uniti e si sta recentemente diffondendo anche in Italia.

Nella maggior parte dei casi si tratta di iniziative autonome che si alimentano grazie alle donazioni dei condòmini che mettono a disposizione libri e tempo libero.

Sono luoghi dove non solo si prendono libri in prestito, e si fa bookcrossing ma sono anche delle occasioni di aggregazione, una nuova funzione attribuita al libro da qualche decennio.

In un momento così particolare in cui la socialità è messa a dura prova, sentirsi uniti e parte di una comunità ha un risvolto psicologico molto importante.

“Volete un libro in prestito? Entrate.”

 Queste sono le parole che si leggono all’ingresso del civico 12 di via Rembrandt a Milano, un edificio privato in cui la portineria è stata trasformata in una biblioteca di condominio che si è aperta al quartiere, prima e alla città poi.

Nel 2013 un ex tecnico in pensione di 74 anni trova nel cassonetto per la raccolta differenziata della carta una gran quantità di libri destinati al macero e decide di raccoglierli per farne qualcosa.

Il signore racconta. «Vivo in un condominio di circa settecento persone che si conoscono a malapena. Mi è sempre sembrato molto triste che, pur abitando nello stesso palazzo, si avessero rapporti solo con i vicini di pianerottolo, così ho chiesto di mettere una libreria in portineria e ho sparso un po’ la voce».

Il passaparola ha funzionato e nel giro di poco tempo le librerie sono diventate due, poi tre e poi quattro. La notizia ha fatto il giro del palazzo e d’Italia, attirando la curiosità dei passanti e dei media.

A distanza di otto anni le attività della biblioteca sono aumentate e durante il lockdown sono state organizzate letture ad alta voce e incontri con gli autori che continuano a colmare il vuoto e il silenzio dei giorni trascorsi in casa.

Un’altra esperienza è rappresentata dalla storia di via Lavilla 44 a Roma.

L’artefice è una signora residente nel palazzo che, grazie all’aiuto del portiere, ha cominciato a raccogliere libri per bambini innescando un meccanismo virtuoso, una vera e propria gara di solidarietà a chi cede più libri.

Oggi l’ingresso del condominio si presenta come un’area relax con tanto di acquario con i pesci. Un rifugio per la mente che è anche un’estensione del proprio appartamento dove le giovani famiglie e gli anziani che non lavorano l’intera giornata, alla sera o nei weekend, possono avere il tempo di leggere un libro.

Ma la lettura è solo il veicolo che serve l’obiettivo principale: la volontà di accrescere la coesione sociale del condominio e delle persone che lo frequentano.  La condivisione della passione per la lettura favorisce il dialogo e l’incontro in un luogo comune e condiviso accresce il senso di comunità e di vicinanza a chi ne ha bisogno.

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Pillole di condominio – Amministratore di condominio non aggiornato

Amministratore senza aggiornamento? Cosa fare?

Ai sensi dell’articolo 71bis delle disposizioni di attuazione al Codice civile, può essere nominato amministratore solo chi ha frequentato un corso di formazione iniziale e svolge attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I corsi di formazione devono esser tenuti da professionisti in campo giuridico ed economico che abbiano esperienza nell’amministrazione di condomini, e devono avere un responsabile scientifico (questi soggetti devono inoltre godere di appositi requisiti di onorabilità).

Il corso di formazione iniziale deve essere di almeno 72 ore di lezione. Invece, i corsi di formazione periodica devono avere una cadenza annuale e devono prevedere almeno 15 ore di lezione per corso (ossia ogni anno).

Gli argomenti oggetto dei corsi sono:

  • amministrazione condominiale: compiti e poteri dell’amministratore;
  • diritti reali, in particolare in materia di proprietà edilizia e comproprietà degli edifici;
  • sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, etc.;
  • problematiche e controversie connesse all’uso degli spazi comuni, ai regolamenti condominiali, alla ripartizione dei costi in base alletabelle millesimali;
  • normativa urbanistica, in particolare: regolamenti edilizi, legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l’esercizio della professione e norme sulle barriere architettoniche;
  • contratti, in particolare quello d’appalto e di lavoro subordinato;
  • contabilità;
  • tecniche di risoluzione dei conflitti;
  • informatica

A fine corso, viene rilasciato un attestato di Esperto in amministrazione condominiale ed immobiliare, che dimostri il superamento di un esame valutativo.

L’assemblea di condominio può chiedere all’amministratore di dimostrare il corretto adempimento degli obblighi di formazione tramite l’esibizione degli appositi attestati o certificati rilasciati dagli organizzatori dei corsi: ciò vale sia per il corso iniziale che per la formazione periodica.

Si può revocare l’amministratore che non si aggiorna periodicamente o che non esibisce all’assemblea l’attestato di formazione malgrado gli sia stato chiesto in assemblea.

In tale ipotesi, ciascun condomino può rivolgersi al tribunale per chiedere e ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore che non documenti la frequenza dei corsi di aggiornamento periodico.

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