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PILLOLE DI CONDOMINIO: LA LIBERATORIA CONDOMINIALE

Il documento, richiesto all’amministratore di condominio da chi intende vendere il proprio appartamento, consiste in una semplice attestazione sullo stato dei pagamenti delle quote condominiali.

I condomini in procinto di vendere il proprio immobile, prima della stipula dell’atto notarile, chiedono all’amministratore di condominio un documento in cui si attesti che non ci sono ritardi o morosità relative al pagamento delle quote condominiali.

Questo documento viene comunemente definito “liberatoria”.

Ma in realtà il termine contraddistingue tutt’altro.

La “liberatoria”, infatti, identifica un documento con il quale un soggetto, creditore, libera un altro soggetto, debitore, dall’onere di restituirgli una determinata somma.

Per esempio, il documento il creditore di mille euro rilascia al suo debitore per liberarlo da tale debito, obbligandosi così a non esigerlo più, costituisce una “liberatoria”.

Quella “condominiale”, invece, non è una liberatoria ma un semplice documento rilasciato dall’amministratore al condomino, in adempimento di quanto previsto dal comma 9 dell’articolo 1130 del Codice civile, con il quale viene fornita, al condòmino che ne faccia richiesta, un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali, certificando debiti e crediti dello stesso per l’anno in corso e quello precedente, oltre alle eventuali liti pendenti o in corso di giudizio.

Dunque, l’amministratore di condominio non rilascia al condòmino che vende il proprio appartamento una liberatoria.

E non avrebbe neppure il potere di farlo, in quanto non ha il potere di decidere di sollevare un condòmino dal pagamento delle quote condominiali non pagate.

Decisioni in questo senso sono infatti possibili soltanto con un’apposita deliberazione dell’assemblea, da approvare all’unanimità.

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PILLOLE DI CONDOMINIO – LE INFILTRAZIONI

Quando il costruttore paga i danni?

Se l’infiltrazione d’acqua nelle parti comuni dell’edificio è dovuta all’imperfetto lavoro di costruzione dello stabile, si può chiedere il risarcimento danni al costruttore?

Se, nei 10 anni dalla realizzazione dell’edificio, compaiono infiltrazioni d’acqua nelle parti comuni del condominio e queste sono dovute a difetti di costruzione dello stabile, il costruttore è responsabile? Si può chiedere il risarcimento dei danni?Il Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto (con sentenza n. 1022 del 2022) ha dato un’interessante risposta.

Nel caso concreto, un condominio (nella persona del proprio amministratore) agiva in giudizio contro la società costruttrice dell’edificio, chiedendo il risarcimento dei danni per difetti di costruzione dell’immobile.

Peraltro, il condominio chiedeva di acquisire il fascicolo del giudizio cautelare di a.t.p. (accertamento tecnico preventivo) ai sensi dell’art. 696 bis c.p.c..

Infatti, nel giudizio cautelare di a.t.p., il consulente tecnico d’ufficio (nominato dal giudice) presentava perizia in cui evidenziava i difetti di costruzione dello stabile.
In particolare, il pavimento del vialetto comune (con funzione di rampa di accesso al parcheggio vicino al condominio) aveva irregolarità a causa di piastrelle scollate ed infossate; inoltre, c’erano tracce di umidità in una parete e nel muro di cinta dell’edificio, adiacenti al vialetto.

La società costruttrice, invece, affermava che l’edificio non presentava vizi di costruzione.
Oltre a ciò, la società sosteneva che il condominio non era legittimato ad agire in giudizio e che, per l’azione di responsabilità di cui all’art. 1669 c.c., erano intervenute la decadenza e la prescrizione.

Esaminiamo ora la decisione del Tribunale.

In primo luogo, il giudice afferma la legittimazione attiva del condominio ad agire in giudizio.

Per il Tribunale, infatti, il giudizio riguarda vizi di costruzione relativi ad aree dello stabile che rientrano tra le “parti comuni” dell’edificio.

Seguendo la Cassazione (Cass. Civ., Sent. n. 2436 del 2018), il Tribunale ritiene di essere nell’ipotesi di cui all’art. 1130, comma 1 n. 4 c.c.: l’amministratore, anche senza previa delibera dell’assemblea condominiale, può compiere atti conservativi relativi alle parti comuni del fabbricato.

Peraltro, nella vicenda, il condominio ha agito in giudizio in presenza di delibera assembleare.

Poi, in relazione alla richiesta di risarcimento del danno, il Tribunale ha dato ragione al condominio, riconoscendo la responsabilità della società costruttrice per rovina e difetti di cose immobili ai sensi dell’art. 1669 c.c.: i danni riscontrati, secondo il giudice, sono relativi a problemi collegati alla non buona esecuzione di alcune lavorazioni.

In particolare, il giudice ha qualificato i vizi di fabbricazione come gravi difetti di costruzione che, incidendo fortemente su efficienza e durata delle parti comuni, vanno a condizionare anche la loro funzionalità.
E, come stabilito dalla Cassazione (Cass. Civ., ord. n. 27315 del 2017), questi vizi di costruzione, “gravi difetti di costruzione”, danno luogo alla garanzia prevista dall’art. 1169 c.c. poiché essi possono consistere anche in un’alterazione del condominio (o di parte di esso) che, incidendo sulla struttura e funzionalità complessiva dell’edificio, compromette in modo apprezzabile il suo godimento.

Da questo deriva la natura di responsabilità extracontrattuale del costruttore dell’edificio.

Infine, riguardo al termine di denuncia dei vizi di costruzione e alla decadenza dell’azione, il Tribunale, seguendo la Cassazione (ord. n. 777 del 2020), ha affermato che tale termine decorre dal giorno in cui il committente ha un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva sia della gravità dei difetti, sia dell’imprecisa esecuzione dei lavori.

Pertanto, nel caso concreto, il condominio ha agito tempestivamente (in tempo): infatti, il condominio ha avuto piena consapevolezza dei gravi difetti di costruzione solo con il deposito della perizia in sede di a.t.p.

 

https://www.brocardi.it/notizie-giuridiche/infiltrazioni-condominio-quando-costruttore-paga-danni/3183.html

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Pillole di condominio: Addobbi in condominio

 

COSA FARE?

Essendo l’androne una parte comune del condominio, la collocazione di abbobbi e abbellimenti temporanei è decisa dalla maggioranza dei condomini.

Per la ripartizione delle spese eventuali occorre fare riferimento all’art. 1123 c.c. 

In generale, addobbare le parti comuni è attività soggetta a limiti derivanti da plurime fonti:

  • regolamento contrattuale
  • regolamento condominiale
  • art. 1120, c.4, c.c.
  • normative di sicurezza
  • buon senso

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Pillole di condominio: Cena sul terrazzo di proprietà

 

LA RISPOSTA È: SÌ

In generale è possibile svolgere ogni attività nell’appartamento e nelle sue pertinenze, trattandosi di area di esclusiva proprietà.

Tuttavia occorre rispettare le leggi vigenti e le regole di comportamento vigenti all’interno dell’ambiente condominiale, fra cui quelle previste dal regolamento condominiale (es. rispetto delle ore di riposo).

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Pillole di condominio: Conseguenze della mancata approvazione dei bilanci

Preventivo e consuntivo sono due documenti contabili la cui redazione è di competenza dell’amministratore e che devono essere approvati dall’assemblea. Essi sono di fondamentale importanza per la gestione del condominio e, per quanto collegati, hanno funzioni diverse.

Il preventivo è lo strumento attraverso il quale l’amministratore chiede ai condomini il versamento in anticipo delle somme occorrenti per la gestione delle parti comuni, ovvero per affrontare le spese di manutenzione ordinaria ed eventualmente straordinaria, nonché per la conduzione dei servizi condominiali.

L’amministratore redige pertanto il documento nel quale indica le somme che ritiene necessarie per portare avanti fattivamente la gestione condominiale e ne chiede l’approvazione all’assemblea.

La cadenza annuale della gestione finanziaria del condominio è prevista direttamente dalla legge (artt. 1135, comma 2, n. 1, c.c. e 66, comma 1, Disp. att. c.c.).

Ai sensi del comma 1, n. 10, dell’art. 1130 c.c. l’amministratore deve poi rendere il conto annuale della propria gestione, convocando a tal fine l’assemblea entro 180 giorni. Anche in questo caso, come previsto dall’art. 1135, comma 1, n. 3, c.c., è l’assemblea a dover provvedere all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore.

Il rendiconto è sicuramente uno degli obblighi più importanti dell’amministratore nei confronti del condominio, in quanto esso rappresenta lo strumento attraverso il quale viene reso noto ai condomini il modo in cui sono state impiegate le somme che questi hanno messo a sua disposizione per la gestione condominiale.

L’amministratore, ove richiesto dai condomini, deve anche mettere a loro disposizione i documenti relativi agli esborsi sostenuti durante l’anno e indicati nel consuntivo (le c.d. pezze giustificative).

Infatti, come previsto in via generale per il mandato dall’art. 1713 c.c. chi gestisce un bene altrui ha l’obbligo di rendiconto, dovendo rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa di esso. L’approvazione del rendiconto da parte del mandante ha quindi la funzione di certificare l’adempimento del mandatario al contratto di mandato e attribuire certezza al saldo contabile, che diviene così oggetto di obbligazione di una parte nei confronti nell’altra, nel senso che dall’approvazione del conto di un’attività di amministrazione possono scaturire obbligazioni di pagamento e/o di consegna di beni acquisiti o strumentali all’amministrazione, a carico e a favore di ognuna delle parti.

La mancata approvazione del consuntivo e/o del preventivo.

In ragione della diversa funzione svolta dai predetti documenti contabili è ovvio che differenti siano anche le conseguenze della loro mancata approvazione da parte dell’assemblea.

Cominciamo per semplicità dall’ipotesi della mancata approvazione assembleare del consuntivo. Occorre a questo proposito specificare che questa circostanza può verificarsi sostanzialmente per due ordini di motivi.

In primo luogo può trattarsi di un semplice incidente di percorso, laddove all’assemblea manchino i numeri per procedere all’approvazione del documento contabile.

Infatti, per quanto per l’approvazione del consuntivo e del preventivo sia sufficiente la maggioranza semplice, quindi il voto favorevole della maggioranza dei presenti all’assemblea che rappresenti almeno 1/3 del valore millesimale dell’edificio, può anche avvenire che alla riunione non sia presente un numero di condomini tale da raggiungere detto quorum.

In questo caso, come detto, si tratta semplicemente di un episodio isolato, che potrà essere agevolmente risolto con la convocazione di una nuova assemblea, nella quale raccogliere il numero di voti necessario per la legittima approvazione del consuntivo.

E infatti evidente che un consuntivo approvato senza la maggioranza prevista dalla legge sarebbe annullabile dai condomini che abbiano votato contro e da quelli assenti nei successivi 30 giorni, decorrenti dall’assemblea per i primi e dal ricevimento del verbale per i secondi.

Maggiormente problematica è invece la seconda ipotesi, ossia quella in cui l’assemblea, pur avendo una maggioranza sufficiente per approvare il consuntivo, bocci il documento predisposto dall’amministratore. In questo caso, infatti, vista la funzione del consuntivo, che è sostanzialmente quella di validare l’attività di gestione svolta dall’amministratore, è evidente come la mancata approvazione di essa renda manifesta la perdita di quel rapporto di fiducia tra compagine condominiale e amministratore, fatto che dovrebbe portare quest’ultimo a rassegnare le dimissioni o che dovrebbe comunque spingere l’assemblea a nominare un nuovo amministratore (anche se in questo caso, come è noto, è necessaria una maggioranza qualificata, ossia la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno i 500 millesimi del valore dell’edificio).

In questi casi la mancata approvazione del consuntivo predisposto dall’amministratore sarà difficilmente sanabile con una nuova votazione. Infatti, molto probabilmente, ove l’amministratore restasse in carica e portasse all’esame dell’assemblea lo stesso identico consuntivo, lo stesso sarebbe di nuovo bocciato.

Vi è però anche la possibilità, ove si tratti di contestazioni circoscritte, che l’amministratore faccia ammenda e provveda a presentare a una nuova assemblea il rendiconto corretto, che potrebbe quindi essere approvato.

In caso contrario, ove si provveda alla sostituzione dell’amministratore, generalmente viene dato incarico al nuovo mandatario di verificare la contabilità condominiale e portare all’esame dell’assemblea un nuovo documento contabile, ferme eventuali responsabilità del precedente amministratore.

Ancora più complessa è poi l’ipotesi in cui l’assemblea bocci il preventivo formulato dall’amministratore. Anche in questo caso quest’ultimo potrebbe comunque valutare di accogliere le richieste sottese alla mancata approvazione del documento contabile e presentare in una nuova assemblea un diverso preventivo per ottenerne l’approvazione.

In caso contrario è evidente come la mancanza di un preventivo pregiudichi seriamente la possibilità per l’amministratore di raccogliere i fondi indispensabili per la gestione dei beni e dei servizi comuni. Si potrebbe ricorrere a una soluzione tampone.

La giurisprudenza infatti ammette che l’assemblea, in attesa dell’approvazione del bilancio preventivo, possa autorizzare l’amministratore a richiedere ai condomini dei pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale (si veda sul punto Cass. civ., sezione seconda, 27 marzo 2003, n. 4531). Tuttavia occorre uscire velocemente dall’impasse.

Ecco perché, ferma sempre la possibilità per l’amministratore di rinunciare al mandato per giusta causa, l’unico strumento possibile pare essere quello del ricorso dei condomini alla volontaria giurisdizione ai sensi dell’art. 1105, ultimo comma, c.c., per la richiesta al Tribunale di un provvedimento utile e necessario alla prosecuzione della gestione annuale del condominio.

Fonte: https://www.condominioweb.com/conseguenze-della-mancata-approvazione-dei-bilanci.19611

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Pillole di condominio: prima di partire per le vacanze estive

Come lasciare l’appartamento?

Uno dei momenti in cui occorre prestare maggiore attenzione, per la tranquillità propria e degli altri condomini, è quello della partenza per le vacanze.

Lasciare per parecchie settimane un appartamento incustodito può essere rischioso, sia per motivi di sicurezza che per motivi strettamente legati alla manutenzione.

Ci sono quindi degli accorgimenti tecnici che possono aiutarci a partire più sereni.

Innanzitutto, sembra banale, prima di partire chiudiamo il gas e l’acqua; spegniamo poi la caldaia o il boiler elettrico.

I vicini come risorsa per la tranquillità della comunità

Quando si parte per le vacanze è essenziale avere un vicino di fiducia (o un parente caro che vive nei pressi del nostro appartamento) e un amministratore di condominio presente.

Al vicino lasceremo un mazzo di chiavi di sicurezza che saranno utili in caso di emergenze, necessità contingenti e soprattutto per andare a controllare periodicamente l’appartamento.

Se abbiamo animali, inoltre, il nostro vicino potrà accudirli, inoltre, potremo affidargli la cura delle piante in casa e sul terrazzo.

Lasciare il proprio numero in caso di emergenza

È buona norma lasciare un numero da chiamare sia al vicino che all’amministratore di condominio in caso di emergenza

Questo perché l’Amministratore di condominio deve aver modo di contattare qualcuno che possa essere presente sul posto in poco tempo nel caso di eventuali emergenze.

Al vicino, inoltre, chiederemo gentilmente di raccogliere la nostra posta: lasciare che la posta si accumuli nella cassetta è sempre un segnale di assenza.

Segnale che potenziali topi d’appartamento possono sfruttare a loro favore per programmare un furto senza troppi ostacoli.

Per quanto riguarda il sistema d’allarme, meglio sceglierne uno che possa essere utilizzato anche da remoto, per esempio attraverso lo smartphone.

Altrimenti anche in questo caso è sempre meglio avere un referente in loco che possa disattivarlo nel caso in cui l’allarme parta per errore infastidendo tutti i condomini.

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PILLOLE DI CONDOMINIO – Disinfestazione blatte in condominio: quali sono gli obblighi dell’amministratore

Le blatte rappresentano un problema per tanti condomini italiani: questi scarafaggi possono invadere le zone circostanti o addirittura annidarsi all’interno dei pozzetti fognari e tombini esterni non chiusi ermeticamente.

La proliferazione si verifica soprattutto in estate, incentivata dalle condizioni ambientali umide e calde.

Molto spesso le blatte si intrufolano nelle case rendendo la vita dei condomini assai difficile.

La disinfestazione da blatte diventa così uno degli interventi più richiesti dagli edifici cittadini.

Per evitare che la situazione degeneri, è importante effettuare ogni primavera un intervento di deblattizzazione.

Ecco quali sono gli obblighi dell’amministratore di condominio.

Disinfestazione blatte in condominio: come si gestisce

In molte città italiane il Comune emana delle ordinanze annuali dove vengono avvisati i cittadini dell’imminente deblattizzazione.

Da parte loro, anche gli amministratori condominiali hanno una serie di obblighi.

I condomini devono, infatti, prevedere una spesa periodica per la prevenzione da infestazioni di vario tipo, tra queste spiccano le blatte che rappresentano un vero e proprio problema soprattutto nelle città più affollate.

L’amministratore condominiale deve ordinare almeno tre deblattizzazioni da marzo a ottobre, gestite sotto forma di manutenzione ordinaria.

C’è da precisare che la disinfestazione non riguarda il singolo immobile ma le parti comuni del condominio, che devono poter essere godute al meglio da tutti.

Nel caso in cui una sola persona avverta il problema delle blatte nel suo immobile può agire privatamente, informando il resto del condominio.

Quando si parla di disinfestazione in condominio si parla, quindi, di manutenzione ordinaria.

Le spese quindi devono essere sostenute dal conduttore che vive nella casa, quindi anche dalla persona che è in affitto o usufrutto.

Quando, però, la situazione diventa insostenibile per tutti si può chiedere un intervento condominiale di emergenza e – in questo caso – si parla di manutenzione straordinaria.

L’amministratore deve avere il lascia passare della maggioranza dell’assemblea.

La spesa della disinfestazione deve essere suddivisa in base ai millesimi di proprietà.

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Pillole di condominio: L’amministratore di condominio può nominare un sostituto?

L’amministratore rappresenta il punto di riferimento di tutto il condominio: a lui ci si rivolge ogni volta che il regolamento è stato violato oppure quando si deve convocare l’assemblea.

Un buon amministratore è una garanzia per la corretta gestione dell’intero edificio e per il rispetto delle regole comuni.

Ecco perché, in caso di sua assenza temporanea, si pone il problema di come sostituirlo.

Nei condomini più piccoli, dove la gestione richiede un impegno minimo, il problema potrebbe non porsi affatto: in genere, nelle realtà di ridotte dimensioni, i condòmini si gestiscono da soli.

Le cose cambiano nei grandi edifici, dove l’attività dell’amministratore è costante.

Cosa fare in questi casi?

L’amministratore di condominio può nominare un sostituto? Scopriamolo insieme in questo nuovo articolo di #pilloledicondominio.

Cosa succede in caso di assenza temporanea?

È possibile che, durante il proprio mandato, l’amministratore sia impossibilitato a svolgere le proprie funzioni per via di un impedimento, ad esempio di una malattia, o di altro impegno indifferibile.

Cosa succede in questo caso?

Esclusa l’ipotesi di una revoca con conferimento dell’incarico ad altro amministratore, bisogna dire che la legge non esclude la possibilità che l’amministratore possa temporaneamente farsi sostituire da un’altra persona di fiducia.

Innanzitutto, il Codice civile dice espressamente che «in mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore».

Il fatto che la legge preveda la possibilità di individuare una persona che svolga le funzioni analoghe a quelle dell’amministratore fa propendere per la possibilità che l’assemblea, durante l’assenza temporanea dell’amministratore, possa conferire alcuni poteri a una figura di riferimento per svolgere alcuni incarichi, come ad esempio pagare le bollette.

In sintesi: quando l’amministratore è temporaneamente impossibilitato a svolgere le proprie mansioni, l’assemblea può incaricare un altro soggetto a eseguire alcuni compiti in sostituzione dell’amministratore, senza che ciò comporti la revoca dell’amministratore in carica.

L’amministratore può nominare un suo sostituto?

In caso di temporaneo impedimento dell’amministratore di condominio è possibile che questi proceda alla nomina di un proprio sostituto, senza coinvolgere necessariamente l’assemblea.

Poiché l’amministratore è un mandatario a tutti gli effetti, si applicano al suo incarico le norme tipiche del contratto di mandato, nel quale è ammessa la nomina di un sostituto (art. 1717 cod. civ.).

L’amministratore può dunque scegliere un proprio sostituto, a meno che ciò non gli sia vietato dal regolamento o dalla delibera con cui gli è stato conferito l’incarico.

L’amministratore, anche quando nomina un proprio vicario, conserva la sua qualità, che non viene quindi acquistata dal suo sostituto.

Ciò significa che l’amministratore sarà sempre colui che è stato scelto come tale dall’assemblea.

L’amministratore è responsabile per il suo sostituto?

L’amministratore è responsabile degli eventuali danni e inadempimenti del suo sostituto?

Dipende dalle circostanze e, in particolare, dal fatto che la sostituzione sia stata autorizzata o meno dall’assemblea.

Di seguito le diverse ipotesi:

  • se la sostituzione non è autorizzatadall’assemblea e non è nemmeno necessaria (ad esempio, perché non c’è nessun impedimento dell’amministratore), l’amministratore è responsabile dell’operato del suo sostituto;
  • se la sostituzione è autorizzatae necessaria, l’amministratore risponde solo per una sua eventuale colpa nella scelta del sostituto. In pratica, l’amministratore diventa responsabile se ha designato un soggetto non adeguato;
  • se la sostituzione è stata autorizzata dall’assemblea senza indicazione del sostituto, vale quanto detto nel precedente punto, nel senso che l’amministratore risponde solo se ha scelto un soggetto evidentemente inadeguato;
  • se la sostituzione è stata autorizzata dall’assemblea, con indicazioneanche della persona del sostituto, allora l’amministratore è esente da ogni responsabilità per l’operato di quest’ultimo. Ad esempio, l’indicazione del sostituto può avvenire nella delibera assembleare di nomina dell’amministratore.

 

Fonte:  https://www.laleggepertutti.it/543460_lamministratore-di-condominio-puo-nominare-un-sostituto

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PILLOLE DI CONDOMINIO – Condominio in Fiera 2022

Si sta tenendo in queste ore a Roma la terza edizione di “Condominio in Fiera”, la prima e unica fiera italiana del condomino.

Si tratta di un evento nazionale di assoluto prestigio, molto atteso dagli amministratori di condominio di tutta Italia, una categoria troppo spesso dimenticata dalle istituzioni.

Un evento reso ancora più importante e attuale dal nuovo quadro normativo e dalle nuove politiche legate all’efficientamento energetico degli edifici, che hanno affidato alla figura dell’amministratore di condominio nuove responsabilità e competenze, inimmaginabili neppure ai tempi dell’ultima riforma del condominio.

Cambiare modo di lavorare

Il primo appuntamento della giornata è alle 09,30 con il creatore di Condominio in Fiera Marco Quagliariello e il presidente di Sinteg Francesco di Castri  che affronteranno il tema della nascita e dello sviluppo della figura dell’amministratore di condominio e il ruolo sociale che oggi ricopre questa professione, sempre più soggetta a maggiori oneri presenti in ogni legge di bilancio che pongono in capo all’amministratore delle responsabilità a cui dover adempiere senza un adeguato compenso.

Comunicazione in condominio

Un altro tema caldo del settore: “Comunicazione in condominio” sarà introdotto dalle ore 10,00.
Una buona comunicazione permette di costruire e mantenere nel tempo un rapporto diretto con i condomini, fattore oggi essenziale vista la complessità assunta dal settore.

Saper comunicare e capire come comunicare, quando farlo e come farlo sono quindi diventati fattori di importanza fondamentale. Per questo saranno esaminati, con testimonianze e casi pratici illustrati dal dottor Stefano Santori e dall’avvocato Domenico Sarcina, i seguenti punti:
• Comunicare in modo efficace sia all’interno (nello studio, con i propri collaboratori), sia verso il cliente finale, i condomini;
• La gestione dei potenziali o attuali conflitti;
• Elementi di comunicazione efficace in pubblico per ottimizzare ed accorciare i tempi delle assemblee condominiali;
• Strutturazione di un protocollo di comunicazione efficace per aumentare la produttività interna allo studio dell’amministratore di condominio.

Alle ore 11,30 è previsto l’intervento di Luca Ruffino, Ceo di Sif Italia, il primo studio di amministrazione in Italia ad essersi quotato in borsa a Milano, che spiegherà come è stato possibile sviluppare uno studio di amministrazione fino a questi livelli.

Il tribunale in condominio

Un argomento di fondamentale importanza per il settore: “L’arbitrato come formula risolutiva alle dispute condominiali” sarà discusso alle ore 12,00.

La litigiosità condominiale ha infatti assunto livelli altissimi. Gli avvocati Peter Lewis Geti, Roberto Cataldi, Francesco Pace e Massimiliano Sammarco affronteranno quindi il tema sotto il profilo delle risposte e dei dei litigi che nascono in condominio.

Premiazione amministratori

Dopo la pausa pranzo, i lavori riprendono alle 14,00 con i racconti degli amministratori di condominio di maggiore esperienza, di coloro che hanno realizzato il numero più elevato di pratiche relative al superbonus, di chi gestiscono un numero elevato di condomìni.

Costoro saliranno sul palco per raccontare la loro storia e rivelare come hanno fatto a raggiungere questi obiettivi. Alla fine, alcuni di loro saranno premiati da parte della giuria di “Condominio in Fiera”.

Il futuro delle associazioni

Intorno alle 14,30 sono previsti gli interventi dei presidenti delle più rappresentative associazioni del settore sul tema: “Qual è il futuro delle associazioni e come possono rendersi utili nel sostenere gli amministratori”.

I servizi al condominio

Dalle 15 alle 16 la parola passa ai responsabili delle aziende di servizio, quali Arera ed Enea, che hanno fornito il loro prezioso sostegno agli amministratori nell’ambito delle pratiche relative a bonus e superbonus.

Sul palco, quindi, gli ingegneri Carla Cappiello e Michele Coletta, il responsabile dell’Enea Domenico Matera e l’avvocato Vincenzo Nasini.

La privacy in condominio

Gli avvocati Carlo Pikler e Vittorio Lombardi interverranno alle 16,00 su “La privacy in condominio”, illustrando le novità su:
• Regolamento Europeo 2016/679;
• Linee Guida 3/2019 Videosorveglianza in Condominio quali possibilità e quali limiti;
• Il ruolo dell’amministratore come responsabile del trattamento dei dati dei condòmini e dei condomìni.

 

Fonte: https://www.quotidianodelcondominio.it/attualita/condominio-in-fiera-2022-gli-eventi-in-programma/

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Pillole di Condominio – Formazione per gli amministratori di condominio

L’art. 71-bis disp. att. c.c. e il regolamento attuativo (d.m. n. 140/2014) impongono all’amministratore l’obbligo di aggiornarsi periodicamente per poter assumere (e mantenere) gli incarichi di gestione.

L’obbligo non ha una durata minima ma una cadenza annuale, è il corso di aggiornamento che deve avere una durata minima di quindici ore.

Poi, chiaramente, il combinato disposto di queste due norme fa si che si possa sintetizzare che l’aggiornamento annuale debba avere durata minima di 15 ore, ma non è proprio la stessa cosa.

Ai sensi dell’art. 5, secondo comma, del d.m. n. 140/2014 “gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale“.

Che cosa si deve intendere per anno?

Poiché la legge non ci dice che la cadenza annuale debba coincidere con un anno del calendario o con un anno solare, l’interpretazione del termine annuale, riferito ad un periodo di tempo di 365 giorni porta a concludere che l’obbligo di aggiornamento debba riguardare l’anno decorrente dal 9 ottobre 2014.

Seguendo questa interpretazione, pertanto, l’amministratore sarà in regola se avrà adempiuto al proprio obbligo di formazione periodica entro l’8 ottobre dell’anno successivo.

Formazione periodica, assunzione e mantenimento degli incarichi

Ai sensi dell’art. 71-bis, primo comma lett. g., disp. att. c.c. possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Niente formazione periodica?

La nomina dev’essere considerata nulla ed ogni condomino potrà ricorrere all’Autorità Giudiziaria per vederla invalidata?

Sul punto la giurisprudenza è ondivaga. La stessa pronuncia del Tribunale di Padova citata in precedenza ha concluso per la nullità della nomina dell’amministratore non aggiornato e per di più dell’impossibilità di recuperare l’obbligo formativo dell’anno precedente, una volta scaduto.

Altra giurisprudenza, invece, conclude in maniera meno drastica in merito alle conseguenze per il caso di mancato aggiornamento, non aderendo alla tesi della nullità della delibera, ma specificando che il mancato adempimento degli obblighi formativi può portare ad una revoca dell’incarico per via giudiziale per gravi irregolarità nella gestione.

Ad avviso di chi scrive questa impostazione non coglie nel segno: il requisito dell’adempimento dell’obbligo di formazione periodicità non attiene alla regolarità/opacità della gestione, ma alla possibilità di assumere incarichi.

In definitiva, quindi, la situazione degli obblighi formativi connessa all’assunzione degli incarichi è la medesima:

a) l’amministratore di condominio deve adempiere al proprio obbligo formativo entro l’8 ottobre dell’anno successivo;

b) chi non adempie entro tale data, assumendo incarichi per l’anno successivo, rischia di vedere impugnata la propria nomina per nullità, ovvero quanto meno un procedimento per revoca giudiziale per gravi irregolarità nella gestione;

c) di conseguenza verificata questa mancanza ciascun condomino potrà agire per ottenere l’accertamento di nullità della nomina per mancanza del requisito di formazione periodica.

Formazione periodica degli amministratori di condominio

Chi vuole assumere incarichi deve:

a) aver frequentato un corso di formazione iniziale;

b) frequentare corsi di formazione periodica.

Il primo è una tantum, i secondo no.

Chi si aggiorna quest’anno lo fa anche per poter assumere incarichi l’anno successivo. Senza quest’aggiornamento l’anno successivo non potrebbero essere assunti incarichi.

L’anno successivo, nuovamente, l’amministratore dovrà aggiornarsi per assumere incarichi nell’anno seguente.

Non aggiornarsi a dovere, quindi, in linea teorica, potrebbe voler dire non potere assumere incarichi (o vederseli tolti con azione giudiziale) se nell’anno precedente non ci si è aggiornati seguendo le prescrizioni del d.m. n. 140.

Fonte: https://bit.ly/3Fkzgnc

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