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PILLOLE DI CONDOMINIO: LA TURNAZIONE DEI POSTI AUTO

É legittima la delibera assembleare con cui viene prevista la turnazione dei posti auto?

La risposta è: SÌ.

Per assicurare ai condòmini il massimo godimento possibile è considerata legittima tale delibera.

Resta fermo che l’uso e il godimento dei parcheggi spettano a tutti i condomini, secondo il “principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 codice civile.

Di conseguenza, tale principio impedisce che sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri.

É quindi nulla (e non soltanto annullabile) la delibera assembleare presa a maggioranza la quale approvi una utilizzazione particolare da parte di un singolo condòmino di un bene comune, qualora tale diversa utilizzazione rechi pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti altrui.

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Pillole di condominio: Addobbi in condominio

 

COSA FARE?

Essendo l’androne una parte comune del condominio, la collocazione di abbobbi e abbellimenti temporanei è decisa dalla maggioranza dei condomini.

Per la ripartizione delle spese eventuali occorre fare riferimento all’art. 1123 c.c. 

In generale, addobbare le parti comuni è attività soggetta a limiti derivanti da plurime fonti:

  • regolamento contrattuale
  • regolamento condominiale
  • art. 1120, c.4, c.c.
  • normative di sicurezza
  • buon senso

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PILLOLE DI CONDOMINIO – Disinfestazione blatte in condominio: quali sono gli obblighi dell’amministratore

Le blatte rappresentano un problema per tanti condomini italiani: questi scarafaggi possono invadere le zone circostanti o addirittura annidarsi all’interno dei pozzetti fognari e tombini esterni non chiusi ermeticamente.

La proliferazione si verifica soprattutto in estate, incentivata dalle condizioni ambientali umide e calde.

Molto spesso le blatte si intrufolano nelle case rendendo la vita dei condomini assai difficile.

La disinfestazione da blatte diventa così uno degli interventi più richiesti dagli edifici cittadini.

Per evitare che la situazione degeneri, è importante effettuare ogni primavera un intervento di deblattizzazione.

Ecco quali sono gli obblighi dell’amministratore di condominio.

Disinfestazione blatte in condominio: come si gestisce

In molte città italiane il Comune emana delle ordinanze annuali dove vengono avvisati i cittadini dell’imminente deblattizzazione.

Da parte loro, anche gli amministratori condominiali hanno una serie di obblighi.

I condomini devono, infatti, prevedere una spesa periodica per la prevenzione da infestazioni di vario tipo, tra queste spiccano le blatte che rappresentano un vero e proprio problema soprattutto nelle città più affollate.

L’amministratore condominiale deve ordinare almeno tre deblattizzazioni da marzo a ottobre, gestite sotto forma di manutenzione ordinaria.

C’è da precisare che la disinfestazione non riguarda il singolo immobile ma le parti comuni del condominio, che devono poter essere godute al meglio da tutti.

Nel caso in cui una sola persona avverta il problema delle blatte nel suo immobile può agire privatamente, informando il resto del condominio.

Quando si parla di disinfestazione in condominio si parla, quindi, di manutenzione ordinaria.

Le spese quindi devono essere sostenute dal conduttore che vive nella casa, quindi anche dalla persona che è in affitto o usufrutto.

Quando, però, la situazione diventa insostenibile per tutti si può chiedere un intervento condominiale di emergenza e – in questo caso – si parla di manutenzione straordinaria.

L’amministratore deve avere il lascia passare della maggioranza dell’assemblea.

La spesa della disinfestazione deve essere suddivisa in base ai millesimi di proprietà.

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Pillole di Condominio – Formazione per gli amministratori di condominio

L’art. 71-bis disp. att. c.c. e il regolamento attuativo (d.m. n. 140/2014) impongono all’amministratore l’obbligo di aggiornarsi periodicamente per poter assumere (e mantenere) gli incarichi di gestione.

L’obbligo non ha una durata minima ma una cadenza annuale, è il corso di aggiornamento che deve avere una durata minima di quindici ore.

Poi, chiaramente, il combinato disposto di queste due norme fa si che si possa sintetizzare che l’aggiornamento annuale debba avere durata minima di 15 ore, ma non è proprio la stessa cosa.

Ai sensi dell’art. 5, secondo comma, del d.m. n. 140/2014 “gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale“.

Che cosa si deve intendere per anno?

Poiché la legge non ci dice che la cadenza annuale debba coincidere con un anno del calendario o con un anno solare, l’interpretazione del termine annuale, riferito ad un periodo di tempo di 365 giorni porta a concludere che l’obbligo di aggiornamento debba riguardare l’anno decorrente dal 9 ottobre 2014.

Seguendo questa interpretazione, pertanto, l’amministratore sarà in regola se avrà adempiuto al proprio obbligo di formazione periodica entro l’8 ottobre dell’anno successivo.

Formazione periodica, assunzione e mantenimento degli incarichi

Ai sensi dell’art. 71-bis, primo comma lett. g., disp. att. c.c. possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Niente formazione periodica?

La nomina dev’essere considerata nulla ed ogni condomino potrà ricorrere all’Autorità Giudiziaria per vederla invalidata?

Sul punto la giurisprudenza è ondivaga. La stessa pronuncia del Tribunale di Padova citata in precedenza ha concluso per la nullità della nomina dell’amministratore non aggiornato e per di più dell’impossibilità di recuperare l’obbligo formativo dell’anno precedente, una volta scaduto.

Altra giurisprudenza, invece, conclude in maniera meno drastica in merito alle conseguenze per il caso di mancato aggiornamento, non aderendo alla tesi della nullità della delibera, ma specificando che il mancato adempimento degli obblighi formativi può portare ad una revoca dell’incarico per via giudiziale per gravi irregolarità nella gestione.

Ad avviso di chi scrive questa impostazione non coglie nel segno: il requisito dell’adempimento dell’obbligo di formazione periodicità non attiene alla regolarità/opacità della gestione, ma alla possibilità di assumere incarichi.

In definitiva, quindi, la situazione degli obblighi formativi connessa all’assunzione degli incarichi è la medesima:

a) l’amministratore di condominio deve adempiere al proprio obbligo formativo entro l’8 ottobre dell’anno successivo;

b) chi non adempie entro tale data, assumendo incarichi per l’anno successivo, rischia di vedere impugnata la propria nomina per nullità, ovvero quanto meno un procedimento per revoca giudiziale per gravi irregolarità nella gestione;

c) di conseguenza verificata questa mancanza ciascun condomino potrà agire per ottenere l’accertamento di nullità della nomina per mancanza del requisito di formazione periodica.

Formazione periodica degli amministratori di condominio

Chi vuole assumere incarichi deve:

a) aver frequentato un corso di formazione iniziale;

b) frequentare corsi di formazione periodica.

Il primo è una tantum, i secondo no.

Chi si aggiorna quest’anno lo fa anche per poter assumere incarichi l’anno successivo. Senza quest’aggiornamento l’anno successivo non potrebbero essere assunti incarichi.

L’anno successivo, nuovamente, l’amministratore dovrà aggiornarsi per assumere incarichi nell’anno seguente.

Non aggiornarsi a dovere, quindi, in linea teorica, potrebbe voler dire non potere assumere incarichi (o vederseli tolti con azione giudiziale) se nell’anno precedente non ci si è aggiornati seguendo le prescrizioni del d.m. n. 140.

Fonte: https://bit.ly/3Fkzgnc

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Pillole di condominio: difetto di rappresentanza – parte 2

La legittimazione passiva

La legittimazione passiva dell’amministratore di condominio si ricava dal disposto del secondo comma dell’articolo 1131 del Codice civile, il quale prevede che tale soggetto può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio. L’amministratore, quindi, ha la capacità di resistere ed essere coinvolto nelle vertenze giudiziarie inerenti al condominio da lui rappresentato e la sua legittimazione passiva sussiste con riferimento ad ogni azione riguardante gli interessi del condominio e i rapporti giuridici nascenti o aventi incidenza sulle parti comuni.

La legittimazione passiva dell’amministratore di condominio è stata affermata anche in relazione alle:

  • azioni di natura reale promosse contro il condominio da terzi o dal singolo condomino relativamente alle parti comuni dell’edificio;
  • alle impugnazioni delle delibere assembleari;
  • alle controversie relative ai servizi comuni.

Altresì, all’amministratore di condominio sono notificati tutti gli atti e provvedimenti di carattere giudiziario e amministrativo riguardanti il condominio. Solo successivamente, cioè quando si andrà a valutare l’attività da porre in essere per contrastare l’azione promossa contro il condominio, si dovrà verificare se la materia è tra quelle che rientrano nelle sue ordinarie attribuzioni ovvero se è necessaria l’autorizzazione assembleare. In caso di comportamento errato, comunque, l’amministratore potrà essere revocato.

Amministratore di condominio: quando c’è il difetto di rappresentanza?

Si ha il difetto di rappresentanza dell’amministratore di condominio quando tale soggetto, privo dell’autorizzazione dell’assemblea condominiale, è parte in un giudizio che esorbita dalle sue attribuzioni. In tale ipotesi, l’amministratore deve darne comunicazione senza ritardo all’assemblea e, conseguentemente, deve farsi ratificare dalla stessa l’operato.

La ratifica assembleare sana retroattivamente l’operato dell’amministratore carente della preventiva autorizzazione. A tal fine, il giudice assegna un termine perentorio entro cui l’amministratore deve convocare l’assemblea dei condomini per provvedere alla ratifica del proprio operato. L’osservanza di detto termine sana i vizi e permette il prodursi degli effetti sostanziali e processuali della domanda fin dal momento della prima notificazione.

Tuttavia, la regola relativa alla concessione di un termine per il rilascio dell’autorizzazione, risulta applicabile solo quando il rilievo della mancanza di autorizzazione assembleare avviene d’ufficio, cioè quando viene rilevato dal giudice. Quando, invece, l’eccezione del difetto di rappresentanza dell’amministratore – ovviamente nelle materie che esorbitano dalle sue attribuzioni – viene sollevata dalla controparte, l’onere della sanatoria sorge immediatamente, senza possibilità per il giudice di assegnare un termine perentorio per provvedervi.

Il condominio, quindi, deve prontamente depositare la delibera assembleare di ratifica sotto pena, in mancanza, di declaratoria del difetto di rappresentanza e di legittimazione dell’amministratore.

Quando non c’è il difetto di rappresentanza?

Non c’è, invece, difetto di rappresentanza e, quindi, l’amministratore può essere legittimato processuale attivo o passivo quando:

  • il condominio rimane senza amministratore per scadenza del termine del mandato o dimissioni;
  • nel caso in cui la sua nomina sia avvenuta con delibera nulla e fino a che non viene sostituito da un altro amministratore.

Fonte: https://www.laleggepertutti.it/

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PILLOLE DI CONDOMINIO: LA CONVOCAZIONE – parte II

Com’è fatta la convocazione?

E chi la invia?

Ecco a voi la seconda parte del nuovo articolo Pillole di condominio

Pillole di condominio – la convocazione – parte II

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Pillole di condominio: la convocazione

PARTE 1

Cos’è la convocazione? A cosa serve?

Clicca sul link qui sotto e scarica il PDF:

Pillole di condominio – la convocazione

 

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Pillole di condominio – Il fondo cassa (o fondo speciale) del condominio

Il fondo cassa

Per far fronte a determinate spese, l’assemblea dei condomini può decidere, a maggioranza, l’istituzione di un fondo cassa.

Il codice provvede a disciplinare espressamente, all’art. 1135, punto 4), il “fondo speciale” con la funzione di accantonare delle somme di denaro in vista di determinate spese deliberate dall’assemblea.

Si tratta di un “fondo vincolato“. L’assemblea, infatti, non può decidere l’istituzione del fondo senza una specifica destinazione.

L’obbligatorietà del fondo speciale

Con la riforma del condominio, il fondo speciale da facoltà è diventato obbligo.

Le ragioni dell’obbligatorietà della costituzione del fondo speciale:

  • predisposizione di una provvista di denaro sufficiente per garantire all’assemblea di poter sostenere la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni
  • rafforzamento della garanzia per coloro che sono chiamati a realizzare tali opere, di un’apposita somma vincolata e destinata a soddisfare le loro pretese creditorie.

La previsione, inoltre, va raccordata alla ratio, analoga agli obblighi previsti dal legislatore della riforma per l’amministratore, di una contabilità separata ed evidente, dalle cui risultanze possano ricavarsi tutti i movimenti patrimoniali, in entrata e in uscita, del condominio.

L’ammontare

Il fondo speciale dovrà essere di importo pari all’ammontare dei lavori da eseguire.

In ogni caso, questa particolare forma di accantonamento sarà rappresentata da un’aggiunta proporzionale alle quote millesimali versate da ogni condomino salva, naturalmente, ogni diversa convenzione.

I fondi disponibili e le eventuali riserve devono comunque risultare nel rendiconto annuale, espressi in modo da consentirne l’immediata verifica, unitamente alle altre voci di entrata e di uscita relative alla situazione patrimoniale del condominio, come disposto dal nuovo art. 1130-bis.

Il fondo morosi

La riforma non ha espressamente previsto la possibilità di costituire un fondo cassa per far fronte ai problemi di liquidità determinati dal mancato pagamento delle quote da parte dei condomini morosi.

Tuttavia, l’istituzione di un fondo ad hoc, c.d. “fondo morosi”, pur costituendo una questione dibattuta e fonte di controversie tra i condomini in regola con i pagamenti, costretti ad esborsi ulteriori per sopperire alla situazione provocata dai mancati versamenti di altri, è ritenuta legittima dalla giurisprudenza e trova applicazione nella pratica.

Si tratta in ogni caso di un fondo straordinario destinato a far fronte alla procedura per il recupero dei crediti, cui l’amministratore è tenuto per la riscossione forzosa delle somme dovute, ex art. 63 disp. att. c.c., e che rappresenta una sorta di prestito che verrà restituito nel caso di recupero di quanto dovuto dal debitore moroso.

A causa del “sacrificio” che il fondo rappresenta per i condomini virtuosi, chiamati a partecipare alle spese condominiali in misura non proporzionale al valore delle rispettive proprietà come previsto dall’art. 1123 c.c., si ritiene esso debba essere approvato dall’unanimità di tutti i condomini.

Sul punto, tuttavia, la giurisprudenza, formatasi in materia prima della riforma, ha ritenuto legittima la delibera approvata con il voto della sola maggioranza nei casi di effettiva e dimostrabile urgenza.

Con la riforma, invece, il novellato art. 63 disp. att. c.c. prevedendo che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini“, sembra escludere l’ipotesi eccezionale sopra descritta, con la conseguenza che il fondo va deliberato con il consenso dell’unanimità di tutti i condomini.

L’uso del residuo attivo della gestione

Quando la gestione annuale del condomino si conclude con un residuo attivo, spetta all’assemblea decidere la destinazione del denaro rimasto in eccedenza.

I condomini possono liberamente decidere di ridistribuire tra di loro il residuo.

Oppure possono destinarlo all’istituzione di un fondo cassa per le opere di manutenzione ordinaria previste nella gestione successiva.

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Pillole di condominio: Nomina del sostituto

 L’amministratore può nominare un sostituto?

L’art. 1129 c. 6 c.c. ammette la possibilità per l’amministratore di nominare un vicario, la norma dispone che:

  • «in mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore».

Come abbiamo detto più volte, l’amministratore è un mandatario, pertanto, trovano applicazione le norme del relativo contratto. L’art. 1717 c.c. consente la nomina di un sostituto, poiché al mandatario non è vietato avvalersi di un vicario.

La disposizione individua due fattispecie: la nomina del sostituto autorizzata e non autorizzata dal mandante (ossia dai condomini), con diverse conseguenze. L’amministratore che abbia nominato un vicario:

  1. non risponde dell’operato del sostituto, se autorizzato alla sostituzione da parte del Condominio;
  2. risponde dell’operato del sostituto, anche se autorizzato, solo se è in colpa nella scelta (culpa in eligendo);
  3. risponde dell’operato del sostituto, se non autorizzato alla sostituzione da parte del Condominio ovvero in caso di sostituzione non necessaria.

La nomina del sostituto deve rispondere ad un impedimento temporaneo dell’amministratore, ad esempio, per l’assenza durante le vacanze estive o per un problema personale (si pensi ad un ricovero ospedaliero).

 

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Pillole di condominio – L’obbligo di rendiconto dell’amministratore di condominio

Obbligo di rendiconto

Il rapporto che lega l’amministratore ai condomini si può inquadrare nel mandato con rappresentanza sebbene con caratteristiche molto peculiari.

Vige, in tal senso, l’obbligo previsto dall’art. 1713 c.c. per il quale il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.

Tale obbligo, nello specifico del condominio risulta da tre distinte norme:

– l’art.1130, n. 1), c.c., secondo cui l’amministratore deve convocare l’assemblea annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale;

– l’art.1130, n. 10) c.c., il quale aggiunge che l’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione;

– l’art. 1130-bis c.c., ove si stabilisce, infine, che il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita. Inoltre deve contenere ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve.

L’obbligo del mandatario di rendere il conto è esigibile al momento in cui il mandato viene adempiuto.

Per l’amministratore tale obbligo si verifica alla scadenza di ciascun anno.

Rendiconto e mera violazione della tempistica

La tenuta del conto (art. 1130, comma 1, n. 10, c.c.) deve essere annuale e l’assemblea deve essere convocata per l’approvazione entro centoottanta giorni.

La violazione dell’obbligo e dei termini per la presentazione, se risulta essere plurima e reiterata, deve considerarsi grave e indice di cattiva gestione del condominio.

Si tratta di violazione che non consente di poter gestire correttamente l’organizzazione condominiale e di poter procedere tempestivamente ex art. 63 disp. att. c.c. nei confronti dei condomini morosi, di evitare l’aggravio di spese, di impedire l’indebitamento verso i terzi e di evitare la possibilità della prescrizione dei crediti dell’organizzazione.

Del resto prima della riforma era soggetto a revoca l’amministratore di un condominio che non aveva reso conto della sua gestione per oltre un biennio, essendo irrilevante l’eventuale morosità nel pagamento delle quote condominiali da parte dei condomini istanti.

Si noti che in alcune decisioni più recenti, cioè successive alla riforma del condominio, la mera violazione della tempistica inerente la presentazione del rendiconto, vale a dire centottanta giorni dalla data di chiusura dell’esercizio di riferimento (così come previsto dal combinato disposto degli articoli 1129-1130 c.c.) è di per se sola circostanza utile a poter decretare la revoca giudiziale dell’incarico (Trib. Taranto 21 settembre 2015).

Fonte: https://www.diritto.it/lobbligo-di-rendiconto-dellamministratore-di-condominio-aspetti-critici/

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