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Pillole di condominio – Alcuni interventi di manutenzione e modernizzazione e innovazioni

Antenna TV centralizzata e parabolica

Un’antenna centralizzata appartiene agli impianti comuni di un condominio che possono subire, attraverso una deliberazione a maggioranza, interventi per motivi di aggiornamento tecnico. Esiste comunque la possibilità che i condomini non interessati restino esclusi dalla partecipazione alla spesa.

Il costo di una nuova antenna satellitare di solito viene sostenuto dagli utilizzatori in quote uguali, fatte salve diverse convenzioni.

Il diritto per singoli proprietari di installarsi una propria antenna satellitare rimane comunque valido ai sensi dell’Art. 1122-bis del codice civile, ma con le limitazioni indicate dallo stesso Articolo per quanto riguarda l’obbligo di preservare il decoro architettonico dell’edificio. Nel caso siano necessarie modifiche anche di lieve entità alle parti comuni, va sentita l’assemblea del condominio (che delibera secondo le maggioranze previste per le innovazioni).

Ascensore nel giroscale

L’installazione di un ascensore nel giroscale rappresenta una modifica edile; ricade però sotto la regolamentazione delle cd. barriere architettoniche, nel caso in cui venga considerata come misura di supporto per persone disabili

Camino esterno

Considerazioni estetiche e la possibilità di fumi molesti richiedono una deliberazione ad hoc al riguardo. Inoltre vanno offerte tutte le garanzie in relazione alla sicurezza del tetto.

Installazione climatizzatori

L’installazione di una climatizzatore sul muro esterno comune richiede esplicita approvazione, che tenga conto dell’aspetto estetico della facciata della casa.

Costruzione di un garage

L’installazione di un garage prefabbricato ancorato al terreno, su parcheggio comune o su altre parti comuni e di utilizzo esclusivo trasforma l’estetica complessiva del condominio e quindi richiede l’unanimità dei proprietari.

Finestre e inferriate

Una modifica delle finestre e il montaggio di inferriate per scopi di sicurezza non richiede approvazione alcuna, sempre che l’estetica della casa non venga modificata in maniera sostanziale.

Fioriere

Si distingue fra fioriere esterne o interne ai balconi. Per quelle esterne potrebbe essere necessaria una deliberazione sempre che il regolamento di condominio non provveda una diversa regolamentazione.

Per la posa di un fioriera ornamentale sulle parti comuni (piazzale) occorre sempre un specifica autorizzazione, salvo che un condomino non vi provveda a proprie spese e non alteri la destinazione dell’area.

Giardino comune

La conduzione di un giardino comune con la coltivazione di fiori, piante e alberi rientra in una ordinaria opera di manutenzione delle cose comuni, da deliberarsi a maggioranza, come anche la potatura e il taglio di piante e alberi.

Il taglio di singoli alberi può essere deliberato in osservanza delle norme di tutela in vigore.

Pannelli solari

L’impianto a pannelli solari a servizio di una singola unità immobiliare è possibile anche se prevede piccole modifiche alle parti comuni. Il condomino interessato deve però dare comunicazione dei progetti in corso all’amministratore e chiedere la discussione degli stessi in assemblea. Questa delibera validamente a favore del condomino se raggiunge la maggioranza dei presenti e almeno due terzi del valore del fabbricato.

Parasole

L’installazione di tende parasole rappresenta una modifica estetica della casa. Di solito il regolamento condominiale prevede al riguardo una regolamentazione (colore, grandezza) ma si impone comunque una verifica del caso concreto.

Parcheggio autoveicoli

L’Art. 9 della legge n. 122 del 24.3.1989 prevede espressamente che, con la maggioranza degli interessati e almeno la metà dei millesimi di proprietà, la superficie comune può essere, per intero o in parte, destinata a parcheggio di autoveicoli.

Risanamento della facciata

Tipico intervento di manutenzione. Se insieme si provvede all’isolamento termico, eseguito a norma delle prescrizioni in materia (D.R. n. 380/2001, art. 123), valgono le maggioranze previste.

Risanamento del tetto

Questi interventi non sono inquadrabili nelle innovazioni ma appartengono ai lavori di straordinaria manutenzione di notevole entità con la maggioranza prevista (la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi di proprietà).

Questo vale anche se si tratta di interventi strutturali con eventuali modifiche estetiche del tetto.

La videosorveglianza di parti comuni

Per l’installazione di apparecchiature di video sorveglianza è necessaria la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi di proprietà. Inoltre deve essere conforme alle disposizioni sulla tutela della privacy.

Sottotetto

La trasformazione del sottotetto per fini abitativi rientra sempre nelle modifiche edili che richiedono una deliberazione assembleare, a meno che nella divisione materiale o nel regolamento condominiale sia prevista una regolamentazione diversa.

Terrazzo sul tetto – lastrico solare

La sistemazione di un giardino, di una sauna o di una casetta per attrezzi sulla terrazza del tetto, anche se di proprietà esclusiva, necessita di un’approvazione da parte degli altri condomini.

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Pillole di condominio – L’amministratore accede alle proprietà private

L’amministratore ha diritto di accedere alle proprietà esclusive quando ciò sia necessario per la tutela delle parti comuni.

Capita spesso, infatti, che l’amministratore, da solo o con tecnici, abbia la necessità di effettuare dei sopralluoghi per risolvere problematiche legate alla gestione delle parti comuni.

Di fronte a tale richiesta, il condòmino è obbligato a collaborare, facendolo entrare nella propria abitazione, anche se questo indubbiamente può creare dei disagi.

Tuttavia, in tali casi i proprietari non possono sottrarsi dal prestare la propria collaborazione per la risoluzione della questione che riguarda le parti comuni.

In caso contrario, il legale rappresentante del condominio può ottenere tutela in sede giudiziaria così come disposto dall’art. 843 del Codice Civile.

Questa disposizione impone al proprietario di consentire l’accesso alle unità immobiliari in proprietà esclusiva al fine della manutenzione di beni o servizi comuni.

L’accesso deve essere consentito all’ amministratore, quale legale rappresentante del condominio, e ai tecnici o al personale dal medesimo incaricato.

Aspetto centrale per determinare in quali casi il singolo condomino sia obbligato a dare il proprio assenso all’accesso di terzi al proprio appartamento è sicuramente quello del carattere necessario dell’adempimento ai fini della manutenzione del bene comune.

Fonte: https://www.condominioweb.com/accesso-dellamministratore-alle-proprieta-private.18666

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Pillole di Condominio – WhatsApp per Amministratori di Condominio

Come utilizzare WhatsApp per Amministratori di Condominio? Come gestire tutte le comunicazioni in entrata, segmentando conversazioni e task?

WhatsApp, essendo una app di messaggistica, può diventare uno strumento molto potente per il tuo studio condominiale. Vediamo come…

1. Utilizzare WhatsApp classico

WhatsApp è l’app di messaggistica forse più famosa e diffusa al mondo. Viene utilizzata praticamente da tutti, anche da professionisti per lavoro.

Fai attenzione, però, a non commettere questo errore: non utilizzare la chat di WhatsApp collegata al tuo numero personale:

  1. Essendo il tuo numero personale non potrai far utilizzare il cellullare ad altre persone (come ai membri del tuo team)
  2. Il numero di WhatsApp viene comunicato in chiaro a tutti i destinatari dei messaggi; ciò significa che tutti i condòmini avranno il tuo numero personale e potranno disturbarti in qualsiasi momento

Cosa fare quindi?

Acquista un nuova SIM, con un numero dedicato esclusivamente al tuo ufficio di amministrazione condominiale e collega WhatsApp a questo numero.

2. Utilizzare WhatsApp Business

Il modo migliore di utilizzare WhatsApp per Amministratori di Condominio non è nella sua versione classica, ma in quella Business.

Questa è proprio un’altra app, praticamente identica alla prima, ma pensata per le aziende.

Con WhatsApp Business potrai aggiungere al profilo una descrizione dell’attività, gli orari di apertura, l’indirizzo fisico del tuo ufficio di amministrazione condominiale e altri dati di contatto.

Puoi organizzare le chat con etichette personalizzate che ti aiuteranno a segmentare le varie chat e organizzare i compiti. Infatti un utilizzo sensato di WhatsApp è quello di pensare alle varie chat come to do list, ed etichettarle a seconda dello stato di completamento del compito richiesto dal condòmino.

Inoltre puoi anche creare delle mini risposte automatiche per quando magari sei in riunione e non puoi fisicamente rispondere. Questo ti aiuterà ad essere sempre presente anche senza esserci!

Fonte: https://amministratoredigitale.com/come-utilizzare-whatsapp-per-amministratori-di-condominio/

 

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Pillole di condominio – L’estraneo al condominio in assemblea

 

Accade spesso che un condomino, con il preciso intento di tutelare meglio i suoi interessi, voglia presenziare alla riunione con un legale. La presenza di estranei, soprattutto se occulti, costituisce un vero problema sotto il profilo del rispetto della privacy.

Estraneo in assemblea: la posizione del Garante

Si deve rilevare che l’illecita comunicazione a terzi di dati personali riferiti ai partecipanti al condominio è realizzabile mettendo a disposizione di terzi dati personali riportati nei prospetti contabili.

L’ipotesi, però, che si può verificare maggiormente è la presenza in assemblea di soggetti non legittimati a parteciparvi. Tali soggetti (se individuati) devono essere allontanati dal presidente dell’assemblea o, ancora prima, dallo stesso amministratore o dai condomini.

Il discorso può anche riguardare coloro che ricoprono la qualifica di soci nell’ambito di una società incaricata dell’amministrazione dello stabile.

Il Garante ha osservato che se l’amministrazione della società, per determinazione dei soci, risulta affidata soltanto ad un amministratore unico, non sussistono i presupposti per legittimare i soci non amministratori a presenziare alle assemblee del condominio.

In ogni caso, se questi abusivi sono riusciti a “captare” qualche informazione devono astenersi dal divulgarla a terzi: in caso contrario commetterebbero un reato (art. 167 Codice della Privacy).

I tecnici e consulenti incaricati dal condominio

Il Garante ha chiarito che in determinati casi è permesso anche a soggetti, diversi dai condomini, di partecipare all’assemblea dei condomini. A titolo esemplificativo si menzionano “tecnici o consulenti chiamati a relazionare su specifici lavori da svolgere” oltre alle altre eccezioni normativamente previste (es. gli inquilini).

Tuttavia, precisa che tali soggetti, qualora l’assemblea condominiale ne ritenga necessaria la presenza, potranno rimanere solo per il tempo necessario a trattare lo specifico punto all’ordine del giorno per il quale è richiesta la consulenza vademecum. Capita spesso, però, che un avvocato o un tecnico si presenti assieme al condomino.

In tal caso si ritiene che, indipendentemente dalla qualifica professionale, egli rappresenti un soggetto estraneo alla compagine condominiale e non sia ammessa la sua partecipazione, pena la lesione della privacy dei condomini (a meno che l’estraneo non sia espressamente autorizzato a stare in assemblea da tutti gli altri condomini.

Rimane fermo, però, che anche il “non condomino”, autorizzato a partecipare, debba astenersi dal comunicare a terzi le questioni e i dati appresi mentre era in riunione. Si tenga presente che il regolamento condominiale può contenere regole più rigorose a tutela della privacy dei condomini durante l’assemblea.

In ogni caso, quanto detto finora non può valere nei confronti dell’estraneo che partecipa all’assemblea per delega di un condomino.

Assemblea on line e abusivi nella stanza del condomino

La presenza di un estraneo in assemblea potrebbe essere facilitata dalla nuova normativa sull’assemblea on line. Non si può escludere che un soggetto collegato da casa venga anche involontariamente a sentire informazioni e dati sensibili del titolare dell’abitazione o di altri condomini.

Sarà compito del proprietario evitare “questo inconveniente”, mentre si ricorda che è reato registrare conversazioni alle quali non si partecipa (art. 615 bis c.p.), come ad es. nel caso di un registratore lasciato acceso in una stanza.

Estraneo abusivamente presente e riflessi sulle delibere

Merita di essere ricordato che la Corte di Cassazione, rifacendosi ad un precedente provvedimento, ha ribadito che “la partecipazione ad un’assemblea di condominio di un soggetto estraneo ovvero privo di legittimazione non inficia la validità della costituzione dell’assemblea e delle decisioni ivi assunte ma ciò soltanto se risulta che tale partecipazione non ha influito né sulla richiesta maggioranza e sul prescritto quorum, né sullo svolgimento della discussione e sull’esito della votazione.

Nel caso di specie, una società, non condomina e quindi “estranea al consesso assembleare”, aveva partecipato all’assemblea. Nel corso dei giudizi di merito, però, è emersa – in conformità ai principi espressi dalla stessa Suprema Corte – l’ininfluenza di quella partecipazione in relazione alla delibera impugnata.

Gli ermellini hanno confermato la decisione impugnata, evidenziando anche come nel provvedimento oggetto di ricorso gli argomenti portati in assemblea dalla società estranea fossero stati disattesi dai condomini (Cass. civ., sez. II, 30/11/2017, n. 28673).

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Pillole di condominio: Green Pass in condominio

Con il decreto Green Pass n. 127/2021 si stabiliscono anche le regole, relative all’obbligo di esibire la certificazione verde, nell’ambito delle realtà condominiali. Non vi sono in realtà delle norme specifiche attraverso le quali si definisce nel dettaglio in quali contesti nei condomini è richiesto il pass, ma è possibile comunque trarne un vero e proprio regolamento.

Partiamo dagli obblighi in capo all’amministratore di condominio, che ricoprirà il ruolo del datore di lavoro nell’ambito dell’applicazione delle norme sul Green Pass, nei casi in cui vi siano dei dipendenti, e diviene invece committente nel momento in cui vengono commissionati un appalto o un contratto d’opera.

L’amministratore del condominio diventa poi mandatario nel quando affida l’incarico ad un professionista per una data opera intellettuale, e infine riveste il ruolo di acquirente all’atto di acquisire forniture di beni e servizi.

Green Pass: obblighi per amministratore e dipendenti del condominio

L’articolo 3, comma 1 del decreto legge n. 127/2021 – che introduce l’articolo 9-septies nel decreto legge 22 aprile 2021, numero 52, convertito, con modificazioni, dalla legge 87/2021 – stabilisce che “a chiunque svolge attività lavorativa nel settore privato è fatto obbligo, ai fini dell’accesso nei luoghi in cui la predetta attività è svolta, di possedere e di esibire su richiesta la certificazione verde Covid-19”.

Tra chi è tenuto ad esibire il Green Pass, se richiesto e quanto meno all’amministratore, nell’ambito della realtà condominiale è ad esempio l’addetto al servizio di portierato o di vigilanza ma anche coloro che con il condominio abbiano un rapporto di lavoro dipendente.

Ci sono però altre situazioni che necessitano di essere meglio definite, come il caso di una prestazione nelle parti comuni, ad esempio con assegnazione in appalto. In questo caso il controllo del green pass spetta al datore di lavoro dell’azienda in quanto esterna e indipendente dal condominio.

Tuttavia vi sono obblighi anche a carico del committente, cioè quelli definiti dall’articolo 26 del Dlgs 81/2008 inerenti la verifica dell’idoneità tecnico professionale “dell’impresa appaltatrice o dei lavoratori autonomi della stessa ai sensi dell’articolo 47 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al Dpr 445/2000”.

Eppure sulla figura dell’amministratore il decreto non entra nel dettaglio, e non vi è traccia di chiarimenti neppure nella pagina delle FAQ sul sito del ministero dove viene specificato solo che “il libero professionista quando accede nei luoghi di lavoro pubblici o privati per lo svolgimento della propria attività lavorativa viene controllato dai soggetti previsti dal decreto legge 127/2021”.

Ciò vuol dire che accedendo negli ambienti del condominio è tenuto a rispettare tutte le norme in vigore nell’ambito della cosiddetta emergenza Coronavirus, compreso l’utilizzo delle mascherine protettive.

Obbligo di Green Pass per assemblea condominiale?

Non ci sono invece obblighi legati al possesso e all’esibizione del Green Pass nel contesto dell’assemblea di condominio. Infatti i partecipanti, stando a quanto si legge nel decreto, non sono tenuti ad avere il pass, a meno che la riunione non si svolga in luogo chiuso in ristoranti, istituti e luoghi di cultura, centri culturali, sociali e ricreativi, strutture ricettive.

Il pass verde non è obbligatorio quindi per l’assemblea condominiale in sé, ma è legato al luogo in cui si svolge, e subentra nel momento in cui questa si tiene nei luoghi indicati all’articolo 3, comma 1, lettera a, c, d, g del dl 105/2021.

Il controllo del Green Pass quindi in questi casi non spetta all’amministratore del condominio, bensì al titolare o al personale da lui predisposto, dell’attività commerciale, o in generale al gestore di altro luogo rientrante tra quelli sopra citati.

In merito allo specifico tema delle riunioni di condominio però non arrivano indicazioni né dal Cts, né dall’Istituto Superiore di Sanità. Resta da spiegare in modo inequivocabilmente chiaro come ci si debba comportare nell’ambito di assemblee condominiali in spazi comuni del condominio stesso o presso lo studio dell’amministratore di condominio.

Tuttavia dal momento che la riunione di condominio non è configurabile come incontro di lavoro, sembrerebbe chiaro che la legge attualmente in vigore non impone nessun obbligo di Green pass per i partecipanti.

Gli obblighi in capo all’amministratore di condominio che organizza l’assemblea e al presidente che conduce la stessa, sono circoscritti all’aspetto della sicurezza in chiave anti-contagio. Ciò vuol dire che rimane l’obbligo di indossare la mascherina in ambienti chiusi, la sanificazione degli ambienti e il rispetto delle altre norme valide per l’accesso nei luoghi chiusi.

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Pillole di Condominio – Installazione condizionatori

Prima di installare un condizionatore in un’unità immobiliare facente parte di un condominio, dobbiamo tener conto di molte variabili per evitare che possano seguire delle contestazioni relative alla violazione di norme contenute nel regolamento condominiale e comunale, all’alterazione del decoro architettonico dello stabile e allo scolo dell’acqua condensata

Posizionare l’unità esterna di un condizionatore sulla facciata principale di un edificio può incidere sul decoro architettonico dello stesso.

Ovviamente la violazione deve essere valutata caso per caso, non si può affermare a priori che si tratta di un comportamento illecito.

Oltre al regolamento condominiale, è necessario consultare il regolamento Comunale poiché alcuni comuni italiani hanno disposto, per regolamento, il divieto assoluto di esposizioni di qualsiasi forma di condizionatori o cavi elettrici nelle costruzioni dei rispettivi centri storici.

Bisogna avere il consenso dell’assemblea?

No, non è necessario il voto dell’assemblea che autorizzi il singolo proprietario all’installazione dell’impianto.

E’ sempre bene però che l’amministratore sia informato anticipatamente in modo che possa darne comunicazione ai condomini.

Rispettare le distanze

Per l’installazione di un impianto di climatizzazione bisogna rispettare le distanze in verticale o in appiombo (ex articolo 907 del Codice civile)

“Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell’articolo 905.
Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.

Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.”

Secondo questa norma, se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui esistono vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.

Questo è necessario per garantire la veduta a chi ha finestre o balconi soprastanti.

Lo scolo dell’acqua condensata dell’unità esterna

L’acqua condensata va convogliata, ove possibile, direttamente nell’impianto idraulico del locale a servizio o recuperata in appositi contenitori, periodicamente svuotati, per evitare lo stillicidio verso altre unità immobiliari.

Sicurezza

Anche l’aspetto sicurezza non va trascurato. Per quanto riguarda questo tipo di lavori è sempre bene affidarsi a dei professionisti. Il condizionatore, se mal posizionato, può mettere a repentaglio la sicurezza degli altri condòmini.

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Pillole di condominio – Canna fumaria in condominio

Canna fumaria in condominio

Se si ha intenzione di installare una canna fumaria in condominio, è sempre meglio prevenire tutte le possibili fonti di litigio tra condomini: qualcuno potrebbe lamentarsi dei fumi o della sicurezza dell’edificio o del pregiudizio all’estetica del fabbricato; altri potrebbero contestare il fatto che il tubo percorre, oltre al muro perimetrale esterno dell’edificio, anche una parte di balcone o terrazzo di proprietà esclusiva.

Per stabilire se e quando serve il permesso per la canna fumaria in condominio bisogna innanzitutto verificare le condizioni previste dal regolamento condominiale ed anche dalle normative edilizie comunali, che potrebbero derogare ai criteri di distanze minime previste dal Codice civile o imporre requisiti ulteriori per consentirne la realizzazione.

Un aspetto spesso trascurato è quello del decoro architettonico: anche una canna fumaria a norma e che non emette fumi o vapori fastidiosi potrebbe alterare, con la sua semplice presenza, le linee della facciata esterna.

Autorizzazione dell’assemblea 

La possibilità di installare una canna fumaria in condominio non richiede una preventiva autorizzazione dell’assemblea, poiché vige il principio generale, sancito dal Codice civile, secondo il quale ogni condòmino ha il diritto di utilizzare le cose comuni – come il muro perimetrale esterno destinato ad appoggio e passaggio della canna fumaria – purché non ne modifichi la destinazione e non impedisca ad altri di farne analogo uso.

Le pareti esterne dell’edificio rientrano a tutti gli effetti tra le «parti comuni», che possono essere utilizzate da ciascun comproprietario anche per permettere l’appoggio in aderenza della propria canna fumaria. Questo principio è ribadito anche dalla giurisprudenza amministrativa: «la collocazione di canne fumarie sul muro perimetrale dell’edificio o una corte interna, salve le particolarità e la consistenza del manufatto, può essere effettuata anche senza il consenso degli altri condomini, purché non impedisca loro l’uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità».

Regolamento condominiale

Il regolamento condominiale potrebbe prevedere un divieto di installazione di canne fumarie o imporre prescrizioni specifiche per il loro posizionamento. In tali casi, il condomino che intende realizzare una canna fumaria dovrà adeguarsi a tali disposizioni.

Canna fumaria: emissioni e distanze

Il Codice civile stabilisce una distanza generale di tre metri per «forni e camini», ai quali sono assimilati, per estensione, le canne fumarie, ma fa salve le distanze diverse previste dai regolamenti locali, come il regolamento edilizio comunale, per le distanze rispetto a fabbricati o fondi altrui.

In ogni caso, la canna fumaria non dovrà provocare emissioni di fumo o calore che superino la «normale tollerabilità» altrimenti i condomini che lamentano immissioni moleste o esalazioni dannose nella loro proprietà potranno chiedere al giudice civile un provvedimento per ottenere la rimozione o lo spostamento della canna fumaria.

Canna fumaria e sicurezza

Anche se ogni condomino ha il diritto di utilizzare il muro perimetrale esterno per far passare la propria canna fumaria, rimane fermo il principio di legge secondo cui l’impianto non deve arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato e non può alterarne il decoro architettonico.

Per questi motivi, il condomino deve dare «preventiva notizia» della realizzazione dell’opera all’amministratore, il quale riferirà all’assemblea per le valutazioni su possibili fonti di danno che potrebbero derivare.

Canna fumaria e decoro architettonico

Il decoro architettonico è inteso come l’insieme delle linee estetiche e delle strutture che danno al fabbricato la sua identità armonica, nel suo aspetto percepibile dall’esterno. L’impatto della canna fumaria in termini di lesione del decoro architettonico va valutato in concreto: contano le dimensioni della tubatura, il rivestimento utilizzato, il colore ed anche la presenza di altri interventi analoghi che potrebbero aver già compromesso l’armonia estetica del fabbricato.

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Pillole di condominio – Registrare un’assemblea condominiale

Si può registrare una assemblea in condominio? Stando a quanto stabilito dalla legge, si può registrare un’assemblea di condomino, dunque non è illegale.

La Corte di Cassazione ha, infatti, deciso che ogni eventuale registrazione non risulta illegale se ogni partecipante a una riunione di condominio accetta di essere registrato.

Ogni condomino può anche chiedere all’amministratore di registrare l’assemblea di condominio e l’amministratore può decidere in tal senso raccogliendo prima consenso unanime di tutti i partecipanti, quindi solo dei presenti alla riunione, senza considerare gli assenti.

Tuttavia non è possibile divulgare il contenuto della registrazione a terzi non presenti durante l’assemblea.

La legge permette, dunque, la possibilità di registrare un’assemblea di condominio ma non la sua divulgazione a terze persone. Se ciò dovesse accadere si incorrerebbe in reato.

Il diritto di registrare o videoregistrare un’assemblea di condominio non implica anche la facoltà di pubblicare il file o divulgarlo, magari tramite una chat o su Whatsapp. Chi lo fa incorre nel reato di «trattamento illecito di dati».

L’unico caso in cui è consentita la divulgazione di una registrazione  senza rischio di incorrere in alcun reato e sanzione è quello in cui sia approvato all’unanimità da tutti i presenti all’assemblea il consenso alla divulgazione dei contenuti della registrazione.

In ultima analisi, qualora la registrazione sia illegittima, non può essere utilizzata come prova di presunte irregolarità aventi luogo durante l’assemblea, e quindi per suffragare l’impugnazione delle delibere approvate. È quanto statuito dal Tribunale di Roma con la sentenza 13692 del 3 luglio 2018.

E per le assemblee a distanza? Leggi il nostro articolo dedicato alle assemblee di condominio in videoconferenza qui.

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Pillole di condominio – Amministratore di condominio non aggiornato

Amministratore senza aggiornamento? Cosa fare?

Ai sensi dell’articolo 71bis delle disposizioni di attuazione al Codice civile, può essere nominato amministratore solo chi ha frequentato un corso di formazione iniziale e svolge attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I corsi di formazione devono esser tenuti da professionisti in campo giuridico ed economico che abbiano esperienza nell’amministrazione di condomini, e devono avere un responsabile scientifico (questi soggetti devono inoltre godere di appositi requisiti di onorabilità).

Il corso di formazione iniziale deve essere di almeno 72 ore di lezione. Invece, i corsi di formazione periodica devono avere una cadenza annuale e devono prevedere almeno 15 ore di lezione per corso (ossia ogni anno).

Gli argomenti oggetto dei corsi sono:

  • amministrazione condominiale: compiti e poteri dell’amministratore;
  • diritti reali, in particolare in materia di proprietà edilizia e comproprietà degli edifici;
  • sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, etc.;
  • problematiche e controversie connesse all’uso degli spazi comuni, ai regolamenti condominiali, alla ripartizione dei costi in base alletabelle millesimali;
  • normativa urbanistica, in particolare: regolamenti edilizi, legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l’esercizio della professione e norme sulle barriere architettoniche;
  • contratti, in particolare quello d’appalto e di lavoro subordinato;
  • contabilità;
  • tecniche di risoluzione dei conflitti;
  • informatica

A fine corso, viene rilasciato un attestato di Esperto in amministrazione condominiale ed immobiliare, che dimostri il superamento di un esame valutativo.

L’assemblea di condominio può chiedere all’amministratore di dimostrare il corretto adempimento degli obblighi di formazione tramite l’esibizione degli appositi attestati o certificati rilasciati dagli organizzatori dei corsi: ciò vale sia per il corso iniziale che per la formazione periodica.

Si può revocare l’amministratore che non si aggiorna periodicamente o che non esibisce all’assemblea l’attestato di formazione malgrado gli sia stato chiesto in assemblea.

In tale ipotesi, ciascun condomino può rivolgersi al tribunale per chiedere e ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore che non documenti la frequenza dei corsi di aggiornamento periodico.

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Pillole di condominio – Le regole per le assemblee condominiali a distanza

Video assemblea

Le regole per le assemblee condominiali a distanza, a causa del coronavirus, sono state riviste più volte. Le procedure non sono semplici e, a quanto pare, questa innovazione non ha attecchito più di tanto. Vediamo di riepilogare le regole che resteranno in vigore anche ad epidemia finita:

– I condomini possono, anche se non è previsto dal regolamento condominiale, deliberare a maggioranza che le assemblee si tengano in videoconferenza. In questo caso nell’avviso di convocazione deve essere indicata la piattaforma utilizzata e l’orario fissato per il collegamento.

– Il verbale della seduta è trasmesso ai condomini con le stesse formalità previste per la convocazione dell’assemblea.

– Presidente e segretario sono nominati dagli intervenuti in videoconferenza.

– Le deleghe devono essere fatte pervenire al segretario e da questi allegate al verbale. Devono essere scritte, quindi possono essere inviate per email, sms, WhatsApp oppure conferite al delegato che le esibisce all’inizio dell’assemblea (molte piattaforme consentono l‘invio o la visione ai partecipanti di documenti).

Se il collegamento s’interrompe nei confronti di un condomino, e il voto che questi non ha potuto esprimere era determinante ai fini della validità dell’eventuale delibera adottata, questa è annullabile. La possibilità di tenere assemblee in videoconferenza può essere introdotta nel regolamento con il voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi.

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