É legittima la delibera assembleare con cui viene prevista la turnazione dei posti auto?
La risposta è: SÌ.
Per assicurare ai condòmini il massimo godimento possibile è considerata legittima tale delibera.
Resta fermo che l’uso e il godimento dei parcheggi spettano a tutti i condomini, secondo il “principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 codice civile.
Di conseguenza, tale principio impedisce che sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri.
É quindi nulla (e non soltanto annullabile) la delibera assembleare presa a maggioranza la quale approvi una utilizzazione particolare da parte di un singolo condòmino di un bene comune, qualora tale diversa utilizzazione rechi pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti altrui.
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https://www.associazioneapace.it/wp-content/uploads/2021/09/TARGA-APACE-piccola.png00Aurora Giaccohttps://www.associazioneapace.it/wp-content/uploads/2021/09/TARGA-APACE-piccola.pngAurora Giacco2022-12-14 21:41:112022-12-14 21:41:11PILLOLE DI CONDOMINIO: LA TURNAZIONE DEI POSTI AUTO
https://www.associazioneapace.it/wp-content/uploads/2021/09/TARGA-APACE-piccola.png00Aurora Giaccohttps://www.associazioneapace.it/wp-content/uploads/2021/09/TARGA-APACE-piccola.pngAurora Giacco2022-12-08 00:07:082022-12-08 00:07:08Pillole di condominio: Addobbi in condominio
Posto che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il giardino condominiale è un’area comune, tutti ne possono fare uso ma a patto che vengano rispettati determinati limiti, fra cui:
evitare di mutare la destinazione del bene;
non impedire agli altri condomini di farne uso
non deturparne l’estetica
Occorre, altresì, prestare attenzione al regolamento di condominio e alle normative locali.
Questi, infatti, possono contenere uteriori prescrizioni al riguardo.
La legittimazione passiva dell’amministratore di condominio si ricava dal disposto del secondo comma dell’articolo 1131 del Codice civile, il quale prevede che tale soggetto può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio. L’amministratore, quindi, ha la capacità di resistere ed essere coinvolto nelle vertenze giudiziarie inerenti al condominio da lui rappresentato e la sua legittimazione passiva sussiste con riferimento ad ogni azione riguardante gli interessi del condominio e i rapporti giuridici nascenti o aventi incidenza sulle parti comuni.
La legittimazione passiva dell’amministratore di condominio è stata affermata anche in relazione alle:
azioni di natura reale promosse contro il condominio da terzi o dal singolo condomino relativamente alle parti comuni dell’edificio;
alle impugnazioni delle delibere assembleari;
alle controversie relative ai servizi comuni.
Altresì, all’amministratore di condominio sono notificati tutti gli atti e provvedimenti di carattere giudiziario e amministrativo riguardanti il condominio. Solo successivamente, cioè quando si andrà a valutare l’attività da porre in essere per contrastare l’azione promossa contro il condominio, si dovrà verificare se la materia è tra quelle che rientrano nelle sue ordinarie attribuzioni ovvero se è necessaria l’autorizzazione assembleare. In caso di comportamento errato, comunque, l’amministratore potrà essere revocato.
Amministratore di condominio: quando c’è il difetto di rappresentanza?
Si ha il difetto di rappresentanza dell’amministratore di condominio quando tale soggetto, privo dell’autorizzazione dell’assemblea condominiale, è parte in un giudizio che esorbita dalle sue attribuzioni. In tale ipotesi, l’amministratore deve darne comunicazione senza ritardo all’assemblea e, conseguentemente, deve farsi ratificare dalla stessa l’operato.
La ratifica assembleare sana retroattivamente l’operato dell’amministratore carente della preventiva autorizzazione. A tal fine, il giudice assegna un termine perentorio entro cui l’amministratore deve convocare l’assemblea dei condomini per provvedere alla ratifica del proprio operato. L’osservanza di detto termine sana i vizi e permette il prodursi degli effetti sostanziali e processuali della domanda fin dal momento della prima notificazione.
Tuttavia, la regola relativa alla concessione di un termine per il rilascio dell’autorizzazione, risulta applicabile solo quando il rilievo della mancanza di autorizzazione assembleare avviene d’ufficio, cioè quando viene rilevato dal giudice. Quando, invece, l’eccezione del difetto di rappresentanza dell’amministratore – ovviamente nelle materie che esorbitano dalle sue attribuzioni – viene sollevata dalla controparte, l’onere della sanatoria sorge immediatamente, senza possibilità per il giudice di assegnare un termine perentorio per provvedervi.
Il condominio, quindi, deve prontamente depositare la delibera assembleare di ratifica sotto pena, in mancanza, di declaratoria del difetto di rappresentanza e di legittimazione dell’amministratore.
Quando non c’è il difetto di rappresentanza?
Non c’è, invece, difetto di rappresentanza e, quindi, l’amministratore può essere legittimato processuale attivo o passivo quando:
il condominio rimane senza amministratore per scadenza del termine del mandato o dimissioni;
nel caso in cui la sua nomina sia avvenuta con delibera nulla e fino a che non viene sostituito da un altro amministratore.
https://www.associazioneapace.it/wp-content/uploads/2021/08/unnamed.jpg341512Aurora Giaccohttps://www.associazioneapace.it/wp-content/uploads/2021/09/TARGA-APACE-piccola.pngAurora Giacco2022-04-27 18:37:302022-04-27 18:37:30Pillole di condominio: difetto di rappresentanza - parte 2
Il Codice civile attribuisce all’amministratore di condominio la rappresentanza processuale del condominio.
In pratica, l’amministratore può agire in giudizio o esservi convenuto in tutte le materie che riguardano le parti comuni dell’edificio, senza autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale.
L’amministratore può costituirsi in giudizio anche nei procedimenti che oltrepassano le proprie attribuzioni oppure può impugnare l’eventuale sentenza sfavorevole sempre senza la predetta autorizzazione.
In tali ipotesi, però, poiché l’amministratore di condominio agisce in difetto di rappresentanza, deve darne senza ritardo comunicazione all’assemblea e, conseguentemente, deve farsi ratificare dalla stessa l’operato.
La rappresentanza processuale dell’amministratore di condominio, quindi, è sia attiva che passiva.
La legittimazione attiva
La legittimazione attiva dell’amministratore di condominio consiste nella facoltà di agire in giudizio entro i limiti delle sue ordinarie attribuzioni e in quelli dei poteri conferiti dal regolamento e dall’assemblea.
L’amministratore può promuovere qualsiasi lite senza necessità di apposita autorizzazione assembleare.
L’amministratore può procedere nei confronti dei singoli condomini senza bisogno dell’autorizzazione assembleare per:
eseguire le delibere assembleari;
garantire l’osservanza del regolamento condominiale;
disciplinare l’uso dei beni e dei servizi comuni;
compiere gli atti conservativi.
Altresì, senza bisogno di specifica autorizzazione assembleare, è competente:
ad avviare un’azione di danno temuto contro i confinanti o contro gli stessi condomini, quando la stessa è necessaria per la tutela degli interessi comuni;
ad iniziare l’azione di recupero giudiziale del credito nei confronti dei condomini morosi;
a promuovere un giudizio per rimuovere le aperture abusive realizzate sulla facciata dello stabile.
Tranne che per le transazioni o per le altre cause estintive delle liti nelle quali il condominio è parte attiva, l’amministratore, una volta avviata l’azione, può agire in ogni grado di giudizio.
https://www.associazioneapace.it/wp-content/uploads/2022/04/Add-an-Addendum-to-a-Will-Step-6.jpg17002560Aurora Giaccohttps://www.associazioneapace.it/wp-content/uploads/2021/09/TARGA-APACE-piccola.pngAurora Giacco2022-04-15 18:00:182022-04-10 22:47:15Pillole di condominio: difetto di rappresentanza - parte 1
https://www.associazioneapace.it/wp-content/uploads/2021/07/responsabilita-penale-dell-amministratore-di-condominio-2.jpg5001000Aurora Giaccohttps://www.associazioneapace.it/wp-content/uploads/2021/09/TARGA-APACE-piccola.pngAurora Giacco2022-03-25 12:00:402022-03-23 23:22:58Pillole di condominio: la convocazione
L’art. 1129 c. 6 c.c. ammette la possibilità per l’amministratore di nominare un vicario, la norma dispone che:
«in mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore».
Come abbiamo detto più volte, l’amministratore è un mandatario, pertanto, trovano applicazione le norme del relativo contratto. L’art. 1717 c.c. consente la nomina di un sostituto, poiché al mandatario non è vietato avvalersi di un vicario.
La disposizione individua due fattispecie: la nomina del sostituto autorizzata e non autorizzata dal mandante (ossia dai condomini), con diverse conseguenze. L’amministratore che abbia nominato un vicario:
non risponde dell’operato del sostituto, se autorizzato alla sostituzione da parte del Condominio;
risponde dell’operato del sostituto, anche se autorizzato, solo se è in colpa nella scelta (culpa in eligendo);
risponde dell’operato del sostituto, se non autorizzato alla sostituzione da parte del Condominio ovvero in caso di sostituzione non necessaria.
La nomina del sostituto deve rispondere ad un impedimento temporaneo dell’amministratore, ad esempio, per l’assenza durante le vacanze estive o per un problema personale (si pensi ad un ricovero ospedaliero).
https://www.associazioneapace.it/wp-content/uploads/2021/08/unnamed.jpg341512Aurora Giaccohttps://www.associazioneapace.it/wp-content/uploads/2021/09/TARGA-APACE-piccola.pngAurora Giacco2022-02-10 20:54:422022-02-10 20:54:42Pillole di condominio: Nomina del sostituto
L’amministratore ha diritto di accedere alle proprietà esclusive quando ciò sia necessario per la tutela delle parti comuni.
Capita spesso, infatti, che l’amministratore, da solo o con tecnici, abbia la necessità di effettuare dei sopralluoghi per risolvere problematiche legate alla gestione delle parti comuni.
Di fronte a tale richiesta, il condòmino è obbligato a collaborare, facendolo entrare nella propria abitazione, anche se questo indubbiamente può creare dei disagi.
Tuttavia, in tali casi i proprietari non possono sottrarsi dal prestare la propria collaborazione per la risoluzione della questione che riguarda le parti comuni.
In caso contrario, il legale rappresentante del condominio può ottenere tutela in sede giudiziaria così come disposto dall’art. 843 del Codice Civile.
Questa disposizione impone al proprietario di consentire l’accesso alle unità immobiliari in proprietà esclusiva al fine della manutenzione di beni o servizi comuni.
L’accesso deve essere consentito all’ amministratore, quale legale rappresentante del condominio, e ai tecnici o al personale dal medesimo incaricato.
Aspetto centrale per determinare in quali casi il singolo condomino sia obbligato a dare il proprio assenso all’accesso di terzi al proprio appartamento è sicuramente quello del carattere necessario dell’adempimento ai fini della manutenzione del bene comune.
https://www.associazioneapace.it/wp-content/uploads/2021/11/t2709-accesso-amministratore-condomini.jpg450690Aurora Giaccohttps://www.associazioneapace.it/wp-content/uploads/2021/09/TARGA-APACE-piccola.pngAurora Giacco2021-11-25 12:56:092021-11-25 12:56:09Pillole di condominio - L'amministratore accede alle proprietà private
