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PILLOLE DI CONDOMINIO: LA LIBERATORIA CONDOMINIALE

Il documento, richiesto all’amministratore di condominio da chi intende vendere il proprio appartamento, consiste in una semplice attestazione sullo stato dei pagamenti delle quote condominiali.

I condomini in procinto di vendere il proprio immobile, prima della stipula dell’atto notarile, chiedono all’amministratore di condominio un documento in cui si attesti che non ci sono ritardi o morosità relative al pagamento delle quote condominiali.

Questo documento viene comunemente definito “liberatoria”.

Ma in realtà il termine contraddistingue tutt’altro.

La “liberatoria”, infatti, identifica un documento con il quale un soggetto, creditore, libera un altro soggetto, debitore, dall’onere di restituirgli una determinata somma.

Per esempio, il documento il creditore di mille euro rilascia al suo debitore per liberarlo da tale debito, obbligandosi così a non esigerlo più, costituisce una “liberatoria”.

Quella “condominiale”, invece, non è una liberatoria ma un semplice documento rilasciato dall’amministratore al condomino, in adempimento di quanto previsto dal comma 9 dell’articolo 1130 del Codice civile, con il quale viene fornita, al condòmino che ne faccia richiesta, un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali, certificando debiti e crediti dello stesso per l’anno in corso e quello precedente, oltre alle eventuali liti pendenti o in corso di giudizio.

Dunque, l’amministratore di condominio non rilascia al condòmino che vende il proprio appartamento una liberatoria.

E non avrebbe neppure il potere di farlo, in quanto non ha il potere di decidere di sollevare un condòmino dal pagamento delle quote condominiali non pagate.

Decisioni in questo senso sono infatti possibili soltanto con un’apposita deliberazione dell’assemblea, da approvare all’unanimità.

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PILLOLE DI CONDOMINIO: PARCHEGGIO IN CONDOMINIO

È possibile assegnare a un condomino un posto auto in più nel parcheggio del condominio?

Gli spazi comuni nei condomini non sempre sono sufficienti per consentire a tutti di parcheggiare le proprie automobili.
Ciò può creare problemi di convivenza tra i condomini, poiché ognuno ha il diritto di utilizzare le aree comuni destinate al parcheggio.

La Corte di Cassazione, nella recentissima ordinanza n. 14019/2023, si è occupata del problema della condivisione degli spazi condominiali da utilizzare per parcheggiare le auto dei condomini.
Secondo la legge (art. 1102 del c.c.), ogni comproprietario può liberamente utilizzare gli spazi comuni destinati al parcheggio, a patto che non sia modificata la loro destinazione d’uso.

Però, cosa succede se lo spazio condominiale non è sufficiente per parcheggiare le autovetture di tutti i condomini?
E, soprattutto, se il cortile del condominio ha spazi in più inutilizzati, è possibile il loro uso da parte di uno solo dei condomini per il parcheggio della seconda automobile?

Secondo la Cassazione, è il condominio che decide, di volta in volta, le modalità di utilizzo degli spazi comuni attraverso il regolamento condominiale.

È necessaria l’unanimità o la maggioranza nella votazione?

La Corte di Cassazione, nell’ordinanza in esame, fa un po’ di chiarezza sulla questione.
In particolare, se lo spazio condominiale è insufficiente per tutte le autovetture, secondo la Corte i condomini possono stabilire attraverso regolamento diverse modalità di utilizzo dell’area comune in base a turni, ad esempio a cadenza mensile o di quindici giorni.

In tal caso, per la votazione del regolamento condominiale basta la sola maggioranza di tutti i partecipanti al condominio, non occorrendo la loro unanimità.
Ciò in quanto nel regolamento è semplicemente regolato l’uso della parte in comune da parte di tutti, e non il suo affidamento esclusivo ad uno solo dei condomini.

Invece, se il regolamento condominiale prevede la possibilità di destinare una parte dello spazio comune ad uno solo dei condomini, secondo la Cassazione deve essere approvato all’unanimità.
Infatti, in questo secondo caso, il regolamento concederebbe l’uso esclusivo dell’area a uno solo dei condomini, togliendo la possibilità agli altri di utilizzare il medesimo spazio.

Sempre nell’ordinanza in esame, la Cassazione ha affermato che è possibile attribuire a un solo condomino l’eventuale posto auto in più nel cortile condominiale, anche a pagamento.Infatti, se previsto dal regolamento condominiale, secondo la giurisprudenza più recente è possibile predisporre posti auto in più a pagamento nel cortile condominiale, ovviamente se c’è spazio in più da utilizzare.

 

Fonte: https://www.brocardi.it/notizie-giuridiche/parcheggio-condominio-pagare-posto/3167.html

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PILLOLE DI CONDOMINIO – LE INFILTRAZIONI

Quando il costruttore paga i danni?

Se l’infiltrazione d’acqua nelle parti comuni dell’edificio è dovuta all’imperfetto lavoro di costruzione dello stabile, si può chiedere il risarcimento danni al costruttore?

Se, nei 10 anni dalla realizzazione dell’edificio, compaiono infiltrazioni d’acqua nelle parti comuni del condominio e queste sono dovute a difetti di costruzione dello stabile, il costruttore è responsabile? Si può chiedere il risarcimento dei danni?Il Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto (con sentenza n. 1022 del 2022) ha dato un’interessante risposta.

Nel caso concreto, un condominio (nella persona del proprio amministratore) agiva in giudizio contro la società costruttrice dell’edificio, chiedendo il risarcimento dei danni per difetti di costruzione dell’immobile.

Peraltro, il condominio chiedeva di acquisire il fascicolo del giudizio cautelare di a.t.p. (accertamento tecnico preventivo) ai sensi dell’art. 696 bis c.p.c..

Infatti, nel giudizio cautelare di a.t.p., il consulente tecnico d’ufficio (nominato dal giudice) presentava perizia in cui evidenziava i difetti di costruzione dello stabile.
In particolare, il pavimento del vialetto comune (con funzione di rampa di accesso al parcheggio vicino al condominio) aveva irregolarità a causa di piastrelle scollate ed infossate; inoltre, c’erano tracce di umidità in una parete e nel muro di cinta dell’edificio, adiacenti al vialetto.

La società costruttrice, invece, affermava che l’edificio non presentava vizi di costruzione.
Oltre a ciò, la società sosteneva che il condominio non era legittimato ad agire in giudizio e che, per l’azione di responsabilità di cui all’art. 1669 c.c., erano intervenute la decadenza e la prescrizione.

Esaminiamo ora la decisione del Tribunale.

In primo luogo, il giudice afferma la legittimazione attiva del condominio ad agire in giudizio.

Per il Tribunale, infatti, il giudizio riguarda vizi di costruzione relativi ad aree dello stabile che rientrano tra le “parti comuni” dell’edificio.

Seguendo la Cassazione (Cass. Civ., Sent. n. 2436 del 2018), il Tribunale ritiene di essere nell’ipotesi di cui all’art. 1130, comma 1 n. 4 c.c.: l’amministratore, anche senza previa delibera dell’assemblea condominiale, può compiere atti conservativi relativi alle parti comuni del fabbricato.

Peraltro, nella vicenda, il condominio ha agito in giudizio in presenza di delibera assembleare.

Poi, in relazione alla richiesta di risarcimento del danno, il Tribunale ha dato ragione al condominio, riconoscendo la responsabilità della società costruttrice per rovina e difetti di cose immobili ai sensi dell’art. 1669 c.c.: i danni riscontrati, secondo il giudice, sono relativi a problemi collegati alla non buona esecuzione di alcune lavorazioni.

In particolare, il giudice ha qualificato i vizi di fabbricazione come gravi difetti di costruzione che, incidendo fortemente su efficienza e durata delle parti comuni, vanno a condizionare anche la loro funzionalità.
E, come stabilito dalla Cassazione (Cass. Civ., ord. n. 27315 del 2017), questi vizi di costruzione, “gravi difetti di costruzione”, danno luogo alla garanzia prevista dall’art. 1169 c.c. poiché essi possono consistere anche in un’alterazione del condominio (o di parte di esso) che, incidendo sulla struttura e funzionalità complessiva dell’edificio, compromette in modo apprezzabile il suo godimento.

Da questo deriva la natura di responsabilità extracontrattuale del costruttore dell’edificio.

Infine, riguardo al termine di denuncia dei vizi di costruzione e alla decadenza dell’azione, il Tribunale, seguendo la Cassazione (ord. n. 777 del 2020), ha affermato che tale termine decorre dal giorno in cui il committente ha un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva sia della gravità dei difetti, sia dell’imprecisa esecuzione dei lavori.

Pertanto, nel caso concreto, il condominio ha agito tempestivamente (in tempo): infatti, il condominio ha avuto piena consapevolezza dei gravi difetti di costruzione solo con il deposito della perizia in sede di a.t.p.

 

https://www.brocardi.it/notizie-giuridiche/infiltrazioni-condominio-quando-costruttore-paga-danni/3183.html

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Pillole di condominio: Attestato di prestazione energetica

L’Attestato di Prestazione Energetica, detto anche APE, è un documento che viene redatto da un tecnico abilitato e contiene tutte le informazioni relative ai consumi energetici di un edificio, in condizioni di normale funzionamento, sia durante la stagione estiva che quella invernale.

La certificazione energetica nasce proprio con lo scopo di “misurare” e dichiarare quanta energia viene consumata per il funzionamento gli impianti per il riscaldamento, il raffrescamento, la ventilazione meccanica e la produzione di acqua calda sanitaria.

Sulla base dei consumi, l’immobile oggetto di analisi, viene classificato mediante una scala che va dalla A alla G. Maggiore è questo numero, peggiore è la classe energetica in cui viene classificato.

La certificazione degli edifici è stata introdotta dalla Direttiva Europea 2010/31, che lasciava ai singoli paesi la definizione delle modalità del calcolo energetico.

In Italia, la Legge 63/2013 introduce l’obbligo dell’Attestato di Prestazione Energetica e dal 2015 la certificazione energetica degli edifici ha un formato standard in tutto il Paese.

Quando è obbligatorio l’APE: interventi edilizi

L’APE è un documento obbligatorio in alcuni specifici casi e, in ogni caso ha validità per massimo 10 anni, al termine dei quali deve essere nuovamente redatto, se necessario.

L’Attestato è obbligatorio per la compravendita degli immobili già dal 2009 e, dal 2010, lo è anche per la locazione.

Gli obblighi per l’Attestato di Prestazione energetica riguardano:

  • Gli edifici di nuova costruzione;
  • Gli edifici soggetti ad opere di demolizione e ricostruzione;
  • Gli edifici sottoposti a opere di ristrutturazioni importanti.

La certificazione energetica è obbligatoria per ottenere il permesso di costruire, in quanto è necessario dimostrare il rispetto dei requisiti minimi di prestazione energetica.

Certificazione energetica degli edifici: chi se ne occupa?

Generalmente, si occupano della certificazione APE tecnici abilitati come ingegneri, architetti e geometri.

Per essere redatte nel modo corretto, le certificazioni energetiche richiedono che il certificatore debba eseguire almeno un sopralluogo per raccogliere tutte le informazioni relative alle caratteristiche dell’edificio.

Dopo questa prima fase, grazie al supporto di appositi software, il tecnico procederà ad effettuare tutti i calcoli necessari per la redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica, rilasciando infine la Targa Energetica.

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Pillole di condominio: Superbonus 2023

Con il via libera definitivo del Dl Aiuti quater votato alla Camera in questi giorni, diventa ufficiale il taglio del Governo Meloni al Superbonus 110%.

L’agevolazione per i lavori di ristrutturazione ed efficientamento energetico degli immobili dal 1° gennaio è sceso alla percentuale del 90%.

Vi sono, però, alcune eccezioni.

A chi spetta ancora il 110%

L’agevolazione sui lavori nei condomìni si riduce in generale al 90% tranne nei casi in cui:

  • l’assemblea ha deliberato i lavori entro il 18 novembre 2022 e la Comunicazione di inizio lavori asseverata superbonus (Cilas) o la richiesta del titolo abilitativo è stata presentata entro il 31 dicembre 2022;
  • l’assemblea ha deliberato i lavori tra il 19 e il 24 novembre 2022 e la Cilas (o la richiesta del titolo abilitativo) è stata presentata entro il 25 novembre 2022.
  • la richiesta del titolo abilitativo per gli interventi di demolizione e ricostruzione è stata trasmessa entro il 31 dicembre 2022.

Il compito di attestare le date delle delibere con apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà ricade in capo all’amministratore di condominio o a chi ha presieduto l’assemblea nei casi di condomìni che non hanno obbligo di nominare un amministratore.

Per quanto riguarda gli edifici da 2 a 4 unità immobiliari con unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti, il superbonus rimane con aliquota del 110% anche nel 2023 se:

  • la Cilas è stata presentata entro il 25 novembre 2022;
  • il titolo abilitativo, relativo ad un intervento di demolizione e ricostruzione, è stato richiesto entro il 31 dicembre 2022.

A chi spetta il 90%

Fino al 31 marzo possono usufruire del superbonus al 110% anche le villette con almeno il 30% dei lavori realizzati alla data del 30 settembre 2022.

Mentre nel caso gli interventi siano ancora all’inizio, la detrazione per i condomìni e le unità unifamiliari e funzionalmente indipendenti utilizzate come prima casa viene erogata al 90% tramite un fondo da 20 milioni di euro.

Ma soltanto alla luce dei nuovi requisiti stabiliti con le modifiche introdotte dal Governo Meloni:

  • la casa deve “essere adibita ad abitazione principale”
  • il proprietario ha un reddito di riferimento fino a 15 mila euro.

 

Fonte: https://quifinanza.it/soldi/video/superbonus-2023-a-chi-spetta-ancora-110-per-chi-scatta-90/686893/

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PILLOLE DI CONDOMINIO: LA TURNAZIONE DEI POSTI AUTO

É legittima la delibera assembleare con cui viene prevista la turnazione dei posti auto?

La risposta è: SÌ.

Per assicurare ai condòmini il massimo godimento possibile è considerata legittima tale delibera.

Resta fermo che l’uso e il godimento dei parcheggi spettano a tutti i condomini, secondo il “principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 codice civile.

Di conseguenza, tale principio impedisce che sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri.

É quindi nulla (e non soltanto annullabile) la delibera assembleare presa a maggioranza la quale approvi una utilizzazione particolare da parte di un singolo condòmino di un bene comune, qualora tale diversa utilizzazione rechi pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti altrui.

Per maggiori informazioni sui posti auto condominiali clicca qui.

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Pillole di condominio: Addobbi in condominio

 

COSA FARE?

Essendo l’androne una parte comune del condominio, la collocazione di abbobbi e abbellimenti temporanei è decisa dalla maggioranza dei condomini.

Per la ripartizione delle spese eventuali occorre fare riferimento all’art. 1123 c.c. 

In generale, addobbare le parti comuni è attività soggetta a limiti derivanti da plurime fonti:

  • regolamento contrattuale
  • regolamento condominiale
  • art. 1120, c.4, c.c.
  • normative di sicurezza
  • buon senso

Per un maggiore approfondimento degli SPAZI COMUNI clicca qui.

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Pillole di condominio – Condizionatori in condominio

LA RISPOSTA È: NO

Prima di acquistare un condizionatore è opportuno verificare:

  1. la presenza di divieti o limitazioni contenuti in normative locali e/o di tutela del patrimonio architettonico/culturale
  2. eventuali prescrizioni contenute nel regolamento condominiale

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PILLOLE DI CONDOMINIO: ORTO CONDOMINIALE

COSA OCCORRE SAPERE?

Posto che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il giardino condominiale è un’area comune, tutti ne possono fare uso ma a patto che vengano rispettati determinati limiti, fra cui:

  1. evitare di mutare la destinazione del bene;
  2. non impedire agli altri condomini di farne uso
  3. non deturparne l’estetica

Occorre, altresì, prestare attenzione al regolamento di condominio e alle normative locali.

Questi, infatti, possono contenere uteriori prescrizioni al riguardo.

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PILLOLE DI CONDOMINIO: L’USO DEGLI SPAZI COMUNI

LA RISPOSTA È: NO

Occorre sempre tener presente il principio generale del rispetto della destinazione d’uso del bene comune.

Ad esempio, non è possibile utilizzare il pianerottolo per feste di compleanno o il giardino per lo sgambamento dei cani, a meno che non ci siano specifiche legittimazioni al riguardo.

Tra le aree comuni la più utilizzata, se presente, è l’area gioco. Per saperne di più, clicca qui.

 

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