Il codice civile non offre una precisa definizione di Condominio parziale. La corretta connotazione si evince pertanto da modelli interpretativi. Tale figura ricorre “ex lege” tutte le volte in cui un bene (ad esempio scale, ascensore, tetto et similia) risulti, in ragione delle sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e godimento di una parte soltanto dell’edificio.

La norma principale che consente di configurare la fattispecie del condominio parziale è, senza dubbio, l’art. 1123, 3° comma c.c. rubricata “ripartizione delle spese”. Essa stabilisce espressamente:

“Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Il condominio parziale viene a configurarsi come una sottospecie di condominio, che non ha una propria autonomia verso l’esterno nell’ambito del più vasto ambito della compagine complessivamente considerata nei rapporti coi terzi.

Da qui deriva che il condominio parziale non sta al condominio generale come il condominio sta al supercondominio.

Condominio parziale e condominio, salvo scioglimento, infatti, sono un’unica figura giuridica.

Si ponga il caso in cui da un impianto assoggettato al regime di condominio parziale, derivino infiltrazioni e danni in una proprietà esclusiva.

Ebbene, ove il proprietario danneggiato voglia convenire in giudizio il Condominio, ovviamente dovrà ricorrere alla autorità munita di competenza ed avrà come controparte l’intero Condominio, in persona dell’amministratore e legale rappresentante.

Sarà onere di quest’ultimo, in caso di soccombenza della compagine in giudizio andare successivamente a ripartire le spese “per verticale” coinvolgendo solo i proprietari delle unità immobiliari di cui al condominio parziale.

Procedendo, la figura del condominio parziale è di fondamentale importanza nell’ambito della gestione della compagine in relazione a imputazione di spese, competenze ad assumere le decisioni e responsabilità connesse alla custodia dei beni.

Per comprendere al meglio la portata del fenomeno si faccia riferimento a quei casi, molto ricorrenti nella pratica, di edifici che, pur essendo composti da un unico corpo di fabbrica, hanno più portoni e di conseguenza, più scale, più ascensori e magari anche più impianti di riscaldamento ecc.

Le conseguenze di ciò si riflettono nella gestione del fabbricato, nella ripartizione delle spese e consistono nel fatto che ogni atto ed ogni attività di amministrazione e/o di utilizzazione devono essere compiuti all’interno del condominio parziale, escludendo dai partecipanti quelli che sono proprietari di immobili che non godono di quel servizio o impianto, non ricevendo dallo stesso alcuna utilità.

Ogni condomino paga le spese solamente in relazione ai beni dei quali usufruisce.

Per esempio, se Caio possiede un’unità immobiliare ubicata nella scala “A” a lui spetterà l’onere di contribuire ai costi spese per l’ascensore, per la luce, ecc. solo con riferimento alla scala che abita. Nulla sarà dovuto rispetto alle medesime spese che riguardano la scala “B”. Ciò vale, naturalmente, anche per coloro che abitano le altre scale.

Circa la questione delle assemblee bisogna tenere presente il disposto novellato di cui all’art. 1136 c.c., rubricato “costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni”.

La predetta norma, al penultimo comma, espressamente dispone: “l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”.

La circostanza che l’impianto codicistico pre-riforma poneva riferimento esclusivamente alla convocazione dei “condomini”, e che oggi, invece, reca la dicitura “aventi diritto”, è argomento a favore della tesi – assolutamente prevalente – che riconosce cittadinanza alle assemblee del “condominio parziale”.

Si versa in tali ipotesi, quando ad esempio vi è un impianto comune ad una sola “verticale” e, ancorchè gli impianti siano considerati parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., l’effettivo utilizzo di una sola parte dei condomini di tutto il fabbricato rende necessario che siano solo gli stessi ad essere convocati e decidere su eventuali lavori di manutenzione a farsi.

Come già affermato, quando occorra decidere in merito a cose che sono utilizzate solo da una parte dei condomini solo costoro sono invitati a partecipare all’assemblea (ordinaria o straordinaria); potendo quindi di fatto votare in merito.

La disciplina sarà la stessa di cui a svolgimento assemblea del Condominio in generale.

Da queste considerazioni è possibile tirar fuori la seguente definizione: il condominio parziale è quel genere di condominio in cui affianco a beni che sono comuni tra tutti i comproprietari delle singole unità immobiliari, ve ne sono degli altri che, per la particolare conformazione dello stabile, devono essere considerati solo di alcuni.