LA RISPOSTA È: SÌ
In generale è possibile svolgere ogni attività nell’appartamento e nelle sue pertinenze, trattandosi di area di esclusiva proprietà.
Tuttavia occorre rispettare le leggi vigenti e le regole di comportamento vigenti all’interno dell’ambiente condominiale, fra cui quelle previste dal regolamento condominiale (es. rispetto delle ore di riposo).
Uno dei momenti in cui occorre prestare maggiore attenzione, per la tranquillità propria e degli altri condomini, è quello della partenza per le vacanze.
Lasciare per parecchie settimane un appartamento incustodito può essere rischioso, sia per motivi di sicurezza che per motivi strettamente legati alla manutenzione.
Ci sono quindi degli accorgimenti tecnici che possono aiutarci a partire più sereni.
Innanzitutto, sembra banale, prima di partire chiudiamo il gas e l’acqua; spegniamo poi la caldaia o il boiler elettrico.
Quando si parte per le vacanze è essenziale avere un vicino di fiducia (o un parente caro che vive nei pressi del nostro appartamento) e un amministratore di condominio presente.
Al vicino lasceremo un mazzo di chiavi di sicurezza che saranno utili in caso di emergenze, necessità contingenti e soprattutto per andare a controllare periodicamente l’appartamento.
Se abbiamo animali, inoltre, il nostro vicino potrà accudirli, inoltre, potremo affidargli la cura delle piante in casa e sul terrazzo.
Lasciare il proprio numero in caso di emergenza
Questo perché l’Amministratore di condominio deve aver modo di contattare qualcuno che possa essere presente sul posto in poco tempo nel caso di eventuali emergenze.
Al vicino, inoltre, chiederemo gentilmente di raccogliere la nostra posta: lasciare che la posta si accumuli nella cassetta è sempre un segnale di assenza.
Segnale che potenziali topi d’appartamento possono sfruttare a loro favore per programmare un furto senza troppi ostacoli.
Per quanto riguarda il sistema d’allarme, meglio sceglierne uno che possa essere utilizzato anche da remoto, per esempio attraverso lo smartphone.
Altrimenti anche in questo caso è sempre meglio avere un referente in loco che possa disattivarlo nel caso in cui l’allarme parta per errore infastidendo tutti i condomini.
L’attività di casa vacanza consiste nella locazione turistica sporadica di immobili arredati, siano essi appartamenti, case, ville, per più periodi all’anno non superiori a tre mesi.
Negli ultimi anni un numero sempre maggiore di proprietari di seconde e terze case ha scelto di mettere a reddito il proprio immobile sfruttando la formula dell’affitto breve.
Una tipologia di locazione vantaggiosa, perché permette di massimizzare i profitti modulando i prezzi in base alle richieste stagionali e consente di godere, entro certi limiti, di una tassazione agevolata.
Quando si tratta di ville e case indipendenti non ci sono problemi.
Ma se invece l’immobile si trova in un condominio possono sorgere questioni difficili da districare.
Molto spesso, infatti, i condòmini si preoccupano per il via vai di estranei all’interno dell’edificio.
E nascono situazioni di disagio legate, ad esempio, agli errori nella raccolta dei rifiuti da differenziare o ai rumori notturni.
Così chi abita in uno stabile dove si svolge attività di casa vacanze si appella al regolamento condominiale, per cercare di impedire ai proprietari di seconde e terze case di sfruttare l’affitto breve in condominio.
Affitto breve in condominio: il regolamento può vietarlo?
Quando scatta la lite tra condòmini il punto è sempre lo stesso: l’affitto breve in condominio è consentito oppure vietato?
Dipende dal regolamento condominiale e dalla sua interpretazione.
Stessa cosa vale anche per l’attività di Bed & Breakfast.
Capire fin dove arriva la libertà del proprietario nel disporre del proprio bene non è sempre facile.
In mancanza di uno specifico divieto posto dal regolamento condominiale contrattuale, l’attività di casa vacanze può essere praticata in ambito condominiale senza preventiva approvazione dell’assemblea.
Qualora vi sia un divieto contenuto nel regolamento contrattuale le clausole restrittive della proprietà esclusiva dei condòmini devono essere formulate in modo espresso o non equivoco.
Fondamentale per non lasciare alcun margine di incertezza sul loro contenuto e sulla loro portata.
Per quanto riguarda l’attività di Bed & Breakfast, molti condòmini si appellano al fatto che si possa paragonare a quella alberghiera.
Quindi la considerano illecita se nel regolamento c’è scritto, appunto, che non si può svolgere nello stabile attività alberghiera.
Quando i regolamenti sono poco chiari possono essere portati in contenzioso di fronte a un giudice.
Ed è proprio il punto di vista del giudice che fa la differenza.
L’amministratore rappresenta il punto di riferimento di tutto il condominio: a lui ci si rivolge ogni volta che il regolamento è stato violato oppure quando si deve convocare l’assemblea.
Un buon amministratore è una garanzia per la corretta gestione dell’intero edificio e per il rispetto delle regole comuni.
Ecco perché, in caso di sua assenza temporanea, si pone il problema di come sostituirlo.
Nei condomini più piccoli, dove la gestione richiede un impegno minimo, il problema potrebbe non porsi affatto: in genere, nelle realtà di ridotte dimensioni, i condòmini si gestiscono da soli.
Le cose cambiano nei grandi edifici, dove l’attività dell’amministratore è costante.
Cosa fare in questi casi?
L’amministratore di condominio può nominare un sostituto? Scopriamolo insieme in questo nuovo articolo di #pilloledicondominio.
È possibile che, durante il proprio mandato, l’amministratore sia impossibilitato a svolgere le proprie funzioni per via di un impedimento, ad esempio di una malattia, o di altro impegno indifferibile.
Cosa succede in questo caso?
Esclusa l’ipotesi di una revoca con conferimento dell’incarico ad altro amministratore, bisogna dire che la legge non esclude la possibilità che l’amministratore possa temporaneamente farsi sostituire da un’altra persona di fiducia.
Innanzitutto, il Codice civile dice espressamente che «in mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore».
Il fatto che la legge preveda la possibilità di individuare una persona che svolga le funzioni analoghe a quelle dell’amministratore fa propendere per la possibilità che l’assemblea, durante l’assenza temporanea dell’amministratore, possa conferire alcuni poteri a una figura di riferimento per svolgere alcuni incarichi, come ad esempio pagare le bollette.
In sintesi: quando l’amministratore è temporaneamente impossibilitato a svolgere le proprie mansioni, l’assemblea può incaricare un altro soggetto a eseguire alcuni compiti in sostituzione dell’amministratore, senza che ciò comporti la revoca dell’amministratore in carica.
In caso di temporaneo impedimento dell’amministratore di condominio è possibile che questi proceda alla nomina di un proprio sostituto, senza coinvolgere necessariamente l’assemblea.
Poiché l’amministratore è un mandatario a tutti gli effetti, si applicano al suo incarico le norme tipiche del contratto di mandato, nel quale è ammessa la nomina di un sostituto (art. 1717 cod. civ.).
L’amministratore può dunque scegliere un proprio sostituto, a meno che ciò non gli sia vietato dal regolamento o dalla delibera con cui gli è stato conferito l’incarico.
L’amministratore, anche quando nomina un proprio vicario, conserva la sua qualità, che non viene quindi acquistata dal suo sostituto.
Ciò significa che l’amministratore sarà sempre colui che è stato scelto come tale dall’assemblea.
L’amministratore è responsabile degli eventuali danni e inadempimenti del suo sostituto?
Dipende dalle circostanze e, in particolare, dal fatto che la sostituzione sia stata autorizzata o meno dall’assemblea.
Di seguito le diverse ipotesi:
Fonte: https://www.laleggepertutti.it/543460_lamministratore-di-condominio-puo-nominare-un-sostituto
Si sta tenendo in queste ore a Roma la terza edizione di “Condominio in Fiera”, la prima e unica fiera italiana del condomino.
Si tratta di un evento nazionale di assoluto prestigio, molto atteso dagli amministratori di condominio di tutta Italia, una categoria troppo spesso dimenticata dalle istituzioni.
Un evento reso ancora più importante e attuale dal nuovo quadro normativo e dalle nuove politiche legate all’efficientamento energetico degli edifici, che hanno affidato alla figura dell’amministratore di condominio nuove responsabilità e competenze, inimmaginabili neppure ai tempi dell’ultima riforma del condominio.
Il primo appuntamento della giornata è alle 09,30 con il creatore di Condominio in Fiera Marco Quagliariello e il presidente di Sinteg Francesco di Castri che affronteranno il tema della nascita e dello sviluppo della figura dell’amministratore di condominio e il ruolo sociale che oggi ricopre questa professione, sempre più soggetta a maggiori oneri presenti in ogni legge di bilancio che pongono in capo all’amministratore delle responsabilità a cui dover adempiere senza un adeguato compenso.
Un altro tema caldo del settore: “Comunicazione in condominio” sarà introdotto dalle ore 10,00.
Una buona comunicazione permette di costruire e mantenere nel tempo un rapporto diretto con i condomini, fattore oggi essenziale vista la complessità assunta dal settore.
Saper comunicare e capire come comunicare, quando farlo e come farlo sono quindi diventati fattori di importanza fondamentale. Per questo saranno esaminati, con testimonianze e casi pratici illustrati dal dottor Stefano Santori e dall’avvocato Domenico Sarcina, i seguenti punti:
• Comunicare in modo efficace sia all’interno (nello studio, con i propri collaboratori), sia verso il cliente finale, i condomini;
• La gestione dei potenziali o attuali conflitti;
• Elementi di comunicazione efficace in pubblico per ottimizzare ed accorciare i tempi delle assemblee condominiali;
• Strutturazione di un protocollo di comunicazione efficace per aumentare la produttività interna allo studio dell’amministratore di condominio.
Alle ore 11,30 è previsto l’intervento di Luca Ruffino, Ceo di Sif Italia, il primo studio di amministrazione in Italia ad essersi quotato in borsa a Milano, che spiegherà come è stato possibile sviluppare uno studio di amministrazione fino a questi livelli.
Un argomento di fondamentale importanza per il settore: “L’arbitrato come formula risolutiva alle dispute condominiali” sarà discusso alle ore 12,00.
La litigiosità condominiale ha infatti assunto livelli altissimi. Gli avvocati Peter Lewis Geti, Roberto Cataldi, Francesco Pace e Massimiliano Sammarco affronteranno quindi il tema sotto il profilo delle risposte e dei dei litigi che nascono in condominio.
Dopo la pausa pranzo, i lavori riprendono alle 14,00 con i racconti degli amministratori di condominio di maggiore esperienza, di coloro che hanno realizzato il numero più elevato di pratiche relative al superbonus, di chi gestiscono un numero elevato di condomìni.
Costoro saliranno sul palco per raccontare la loro storia e rivelare come hanno fatto a raggiungere questi obiettivi. Alla fine, alcuni di loro saranno premiati da parte della giuria di “Condominio in Fiera”.
Intorno alle 14,30 sono previsti gli interventi dei presidenti delle più rappresentative associazioni del settore sul tema: “Qual è il futuro delle associazioni e come possono rendersi utili nel sostenere gli amministratori”.
Dalle 15 alle 16 la parola passa ai responsabili delle aziende di servizio, quali Arera ed Enea, che hanno fornito il loro prezioso sostegno agli amministratori nell’ambito delle pratiche relative a bonus e superbonus.
Sul palco, quindi, gli ingegneri Carla Cappiello e Michele Coletta, il responsabile dell’Enea Domenico Matera e l’avvocato Vincenzo Nasini.
Gli avvocati Carlo Pikler e Vittorio Lombardi interverranno alle 16,00 su “La privacy in condominio”, illustrando le novità su:
• Regolamento Europeo 2016/679;
• Linee Guida 3/2019 Videosorveglianza in Condominio quali possibilità e quali limiti;
• Il ruolo dell’amministratore come responsabile del trattamento dei dati dei condòmini e dei condomìni.
Fonte: https://www.quotidianodelcondominio.it/attualita/condominio-in-fiera-2022-gli-eventi-in-programma/
L’art. 71-bis disp. att. c.c. e il regolamento attuativo (d.m. n. 140/2014) impongono all’amministratore l’obbligo di aggiornarsi periodicamente per poter assumere (e mantenere) gli incarichi di gestione.
L’obbligo non ha una durata minima ma una cadenza annuale, è il corso di aggiornamento che deve avere una durata minima di quindici ore.
Poi, chiaramente, il combinato disposto di queste due norme fa si che si possa sintetizzare che l’aggiornamento annuale debba avere durata minima di 15 ore, ma non è proprio la stessa cosa.
Ai sensi dell’art. 5, secondo comma, del d.m. n. 140/2014 “gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale“.
Poiché la legge non ci dice che la cadenza annuale debba coincidere con un anno del calendario o con un anno solare, l’interpretazione del termine annuale, riferito ad un periodo di tempo di 365 giorni porta a concludere che l’obbligo di aggiornamento debba riguardare l’anno decorrente dal 9 ottobre 2014.
Seguendo questa interpretazione, pertanto, l’amministratore sarà in regola se avrà adempiuto al proprio obbligo di formazione periodica entro l’8 ottobre dell’anno successivo.
Ai sensi dell’art. 71-bis, primo comma lett. g., disp. att. c.c. possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
Niente formazione periodica?
La nomina dev’essere considerata nulla ed ogni condomino potrà ricorrere all’Autorità Giudiziaria per vederla invalidata?
Sul punto la giurisprudenza è ondivaga. La stessa pronuncia del Tribunale di Padova citata in precedenza ha concluso per la nullità della nomina dell’amministratore non aggiornato e per di più dell’impossibilità di recuperare l’obbligo formativo dell’anno precedente, una volta scaduto.
Altra giurisprudenza, invece, conclude in maniera meno drastica in merito alle conseguenze per il caso di mancato aggiornamento, non aderendo alla tesi della nullità della delibera, ma specificando che il mancato adempimento degli obblighi formativi può portare ad una revoca dell’incarico per via giudiziale per gravi irregolarità nella gestione.
Ad avviso di chi scrive questa impostazione non coglie nel segno: il requisito dell’adempimento dell’obbligo di formazione periodicità non attiene alla regolarità/opacità della gestione, ma alla possibilità di assumere incarichi.
In definitiva, quindi, la situazione degli obblighi formativi connessa all’assunzione degli incarichi è la medesima:
a) l’amministratore di condominio deve adempiere al proprio obbligo formativo entro l’8 ottobre dell’anno successivo;
b) chi non adempie entro tale data, assumendo incarichi per l’anno successivo, rischia di vedere impugnata la propria nomina per nullità, ovvero quanto meno un procedimento per revoca giudiziale per gravi irregolarità nella gestione;
c) di conseguenza verificata questa mancanza ciascun condomino potrà agire per ottenere l’accertamento di nullità della nomina per mancanza del requisito di formazione periodica.
Chi vuole assumere incarichi deve:
a) aver frequentato un corso di formazione iniziale;
b) frequentare corsi di formazione periodica.
Il primo è una tantum, i secondo no.
Chi si aggiorna quest’anno lo fa anche per poter assumere incarichi l’anno successivo. Senza quest’aggiornamento l’anno successivo non potrebbero essere assunti incarichi.
L’anno successivo, nuovamente, l’amministratore dovrà aggiornarsi per assumere incarichi nell’anno seguente.
Non aggiornarsi a dovere, quindi, in linea teorica, potrebbe voler dire non potere assumere incarichi (o vederseli tolti con azione giudiziale) se nell’anno precedente non ci si è aggiornati seguendo le prescrizioni del d.m. n. 140.
Fonte: https://bit.ly/3Fkzgnc
La legittimazione passiva dell’amministratore di condominio si ricava dal disposto del secondo comma dell’articolo 1131 del Codice civile, il quale prevede che tale soggetto può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio. L’amministratore, quindi, ha la capacità di resistere ed essere coinvolto nelle vertenze giudiziarie inerenti al condominio da lui rappresentato e la sua legittimazione passiva sussiste con riferimento ad ogni azione riguardante gli interessi del condominio e i rapporti giuridici nascenti o aventi incidenza sulle parti comuni.
La legittimazione passiva dell’amministratore di condominio è stata affermata anche in relazione alle:
Altresì, all’amministratore di condominio sono notificati tutti gli atti e provvedimenti di carattere giudiziario e amministrativo riguardanti il condominio. Solo successivamente, cioè quando si andrà a valutare l’attività da porre in essere per contrastare l’azione promossa contro il condominio, si dovrà verificare se la materia è tra quelle che rientrano nelle sue ordinarie attribuzioni ovvero se è necessaria l’autorizzazione assembleare. In caso di comportamento errato, comunque, l’amministratore potrà essere revocato.
Si ha il difetto di rappresentanza dell’amministratore di condominio quando tale soggetto, privo dell’autorizzazione dell’assemblea condominiale, è parte in un giudizio che esorbita dalle sue attribuzioni. In tale ipotesi, l’amministratore deve darne comunicazione senza ritardo all’assemblea e, conseguentemente, deve farsi ratificare dalla stessa l’operato.
La ratifica assembleare sana retroattivamente l’operato dell’amministratore carente della preventiva autorizzazione. A tal fine, il giudice assegna un termine perentorio entro cui l’amministratore deve convocare l’assemblea dei condomini per provvedere alla ratifica del proprio operato. L’osservanza di detto termine sana i vizi e permette il prodursi degli effetti sostanziali e processuali della domanda fin dal momento della prima notificazione.
Tuttavia, la regola relativa alla concessione di un termine per il rilascio dell’autorizzazione, risulta applicabile solo quando il rilievo della mancanza di autorizzazione assembleare avviene d’ufficio, cioè quando viene rilevato dal giudice. Quando, invece, l’eccezione del difetto di rappresentanza dell’amministratore – ovviamente nelle materie che esorbitano dalle sue attribuzioni – viene sollevata dalla controparte, l’onere della sanatoria sorge immediatamente, senza possibilità per il giudice di assegnare un termine perentorio per provvedervi.
Il condominio, quindi, deve prontamente depositare la delibera assembleare di ratifica sotto pena, in mancanza, di declaratoria del difetto di rappresentanza e di legittimazione dell’amministratore.
Non c’è, invece, difetto di rappresentanza e, quindi, l’amministratore può essere legittimato processuale attivo o passivo quando:
Cos’è la convocazione? A cosa serve?
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Pillole di condominio – la convocazione
Per far fronte a determinate spese, l’assemblea dei condomini può decidere, a maggioranza, l’istituzione di un fondo cassa.
Il codice provvede a disciplinare espressamente, all’art. 1135, punto 4), il “fondo speciale” con la funzione di accantonare delle somme di denaro in vista di determinate spese deliberate dall’assemblea.
Si tratta di un “fondo vincolato“. L’assemblea, infatti, non può decidere l’istituzione del fondo senza una specifica destinazione.
Con la riforma del condominio, il fondo speciale da facoltà è diventato obbligo.
Le ragioni dell’obbligatorietà della costituzione del fondo speciale:
La previsione, inoltre, va raccordata alla ratio, analoga agli obblighi previsti dal legislatore della riforma per l’amministratore, di una contabilità separata ed evidente, dalle cui risultanze possano ricavarsi tutti i movimenti patrimoniali, in entrata e in uscita, del condominio.
Il fondo speciale dovrà essere di importo pari all’ammontare dei lavori da eseguire.
In ogni caso, questa particolare forma di accantonamento sarà rappresentata da un’aggiunta proporzionale alle quote millesimali versate da ogni condomino salva, naturalmente, ogni diversa convenzione.
I fondi disponibili e le eventuali riserve devono comunque risultare nel rendiconto annuale, espressi in modo da consentirne l’immediata verifica, unitamente alle altre voci di entrata e di uscita relative alla situazione patrimoniale del condominio, come disposto dal nuovo art. 1130-bis.
La riforma non ha espressamente previsto la possibilità di costituire un fondo cassa per far fronte ai problemi di liquidità determinati dal mancato pagamento delle quote da parte dei condomini morosi.
Tuttavia, l’istituzione di un fondo ad hoc, c.d. “fondo morosi”, pur costituendo una questione dibattuta e fonte di controversie tra i condomini in regola con i pagamenti, costretti ad esborsi ulteriori per sopperire alla situazione provocata dai mancati versamenti di altri, è ritenuta legittima dalla giurisprudenza e trova applicazione nella pratica.
Si tratta in ogni caso di un fondo straordinario destinato a far fronte alla procedura per il recupero dei crediti, cui l’amministratore è tenuto per la riscossione forzosa delle somme dovute, ex art. 63 disp. att. c.c., e che rappresenta una sorta di prestito che verrà restituito nel caso di recupero di quanto dovuto dal debitore moroso.
A causa del “sacrificio” che il fondo rappresenta per i condomini virtuosi, chiamati a partecipare alle spese condominiali in misura non proporzionale al valore delle rispettive proprietà come previsto dall’art. 1123 c.c., si ritiene esso debba essere approvato dall’unanimità di tutti i condomini.
Sul punto, tuttavia, la giurisprudenza, formatasi in materia prima della riforma, ha ritenuto legittima la delibera approvata con il voto della sola maggioranza nei casi di effettiva e dimostrabile urgenza.
Con la riforma, invece, il novellato art. 63 disp. att. c.c. prevedendo che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini“, sembra escludere l’ipotesi eccezionale sopra descritta, con la conseguenza che il fondo va deliberato con il consenso dell’unanimità di tutti i condomini.
Quando la gestione annuale del condomino si conclude con un residuo attivo, spetta all’assemblea decidere la destinazione del denaro rimasto in eccedenza.
I condomini possono liberamente decidere di ridistribuire tra di loro il residuo.
Oppure possono destinarlo all’istituzione di un fondo cassa per le opere di manutenzione ordinaria previste nella gestione successiva.
L’art. 1129 c. 6 c.c. ammette la possibilità per l’amministratore di nominare un vicario, la norma dispone che:
Come abbiamo detto più volte, l’amministratore è un mandatario, pertanto, trovano applicazione le norme del relativo contratto. L’art. 1717 c.c. consente la nomina di un sostituto, poiché al mandatario non è vietato avvalersi di un vicario.
La disposizione individua due fattispecie: la nomina del sostituto autorizzata e non autorizzata dal mandante (ossia dai condomini), con diverse conseguenze. L’amministratore che abbia nominato un vicario:
La nomina del sostituto deve rispondere ad un impedimento temporaneo dell’amministratore, ad esempio, per l’assenza durante le vacanze estive o per un problema personale (si pensi ad un ricovero ospedaliero).
